중소기업 7년 차 직장인인 서른한 살의 나마스떼님은 현재 모두 6채의 주택(오피스텔 3채, 아파트 2채, 빌라 1채)을 임대하고 있는 임대인(월세 4채, 전세 2채)입니다. ‘부자가 되려면 부동산을 사야겠다’고 마음먹은 뒤 반년 가량의 시간을 경매 공부에 쏟아부었고, 2020년 8월에 낙찰받은 인천 부평구의 오피스텔을 시작으로 모두 다섯 채의 주택을 경매로 마련했죠. 천안에 있는 아파트 한 채만 일반적인 매매 거래로 사들였고요. 하루 온종일 회사에 묶여 지내야 하는 직장인인 만큼 인천, 충남 천안, 경기 연천에 흩어져 있는 여섯 채의 주택을 관리하는 건 나마스떼님에게도 쉬운 일은 아니었습니다. 경매로 낙찰받은 집을 깨끗하게 잘 수리해 최대한 빨리 임차인을 구하는 일부터 ‘집에 문제가 생겼다’는 세입자의 수리 요구, 월세를 상습적으로 체납하는 세입자에게 대응하는 일까지 신경 써야 하는 일이 한, 두 가지가 아니었습니다. 홀로 여섯 채의 주택을 관리하기 위해 나마스떼님은 시간과 노력을 가장 적게 들이면서 가장 효율적으로 일을 처리할 수 있는 임대관리 방법에 대해 끊임없이 고민해야만 했는데요. 이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들에게 지난 2년 동안의 시간 동안 나마스떼님이 체득한 임대관리 노하우에 대해서 공유해보겠습니다. 나마스떼님의 경매 투자 노하우에 대해 다룬 첫 번째 인터뷰는 본문 하단 링크를 통해서 확인하실 수 있습니다.

👉 모두 6채의 주택과 오피스텔을 임대하고 계시죠?

예, 2020년 8월부터 2021년 11월 사이에 경매로 낙찰받거나 매입한 주택들이에요. 천안에는 오피스텔 2채랑 아파트 한 채가 있고, 인천에는 오피스텔 한 채, 아산에는 아파트 한 채, 연천에는 빌라가 한 채 있어요. 2021년 11월에 매입한 천안 아파트 빼고는 모두 경매로 마련한 주택들입니다.

👉 6채의 주택을 임대하다 보면 여러 가지 어려움이 적지 않으실 거 같습니다.

한, 두 채 정도만 임대했으면 그렇게 많이 고생하지는 않을 거 같은데 조금 공격적으로 투자를 해서 주택 수가 늘어나니 이런저런 신경 써야 할 일들도 많아지네요. 계약이라는 게 할 때마다 챙겨야 하는 게 참 많은데 계약 수 자체도 늘어났고, 이런저런 일들로 세입자분들한테 연락 오는 일도 잦아졌고요. 집수리 문제를 두고 세입자분하고 이야기를 하다 보면 때로는 감정싸움으로 번지면서 저도 스트레스를 받게 되고 또 그렇게 수리를 하다 보면 투자 수익률도 생각보다 낮아지게 되고, 임대관리라는 게 정신적으로 지치기 쉬운 일인 거 같아요. 그래서 요즘은 임대인뿐만 아니라 임차인의 입장에서도 객관적으로 상황을 이해해보려고 노력하고 있어요. 이런 노력이 없으면 감정 소모가 심해서 장기적으로 임대사업을 해나가기 힘들다고 생각하거든요.

👉 본격적으로 여쭤볼게요. 먼저 경매 이후 집수리와 임차인 확보 노하우에 대해서 여쭤볼게요. 보통 경매로 주택을 낙찰받은 뒤에 수리를 마치신 다음에 중개업소에 내놓으시죠?

예, 우선 명도 절차가 완료되면 들어가서 집 내부 컨디션을 확인하고 이걸 보면 수리 견적이 나오죠. 수리를 해야겠다 아니면 청소만 한 다음에 중개업소에 내놔도 되겠다. 이렇게 본 다음에 수리를 해야 할 거 같으면 그 지역 수리업체에 맡기죠. 이건 경매뿐만이 아니라 매매로 집을 확보했을 경우에도 마찬가지죠.

👉 수리비로는 보통 얼마나 지출하세요?

이게 집 크기나 상태에 따라서 너무 천차만별이라서요. 가장 수리를 많이 했던 건 지난해 말에 일반 매매로 샀던 천안 아파트인데 이건 사이즈도 쓰리룸이다 보니 다 리모델링하느라 1000만원 정도 썼던 거 같아요. 그런데 이 물건 같은 경우에는 앞으로 시세 상승 가능성을 보고 투자했던 물건이라 월세 수익 목적의 다른 주택들과는 투자 목적이 다른 편이에요. 그래서 이렇게 수리비로 꽤 큰돈을 투자할 수 있었고요. 이건 전세로 나갔거든요. 보통 월세로 내놓는 오피스텔 같은 경우에는 100만원에서 200만원 정도를 들여 수리를 하는 편이에요. 페인트칠이나 도배를 한다거나 시트지를 바르고 조명을 바꾸고 이 정도 하는 데는 이 금액으로도 괜찮거든요. 요즘에는 인건비가 많이 올랐다고 해서 어떨지 모르겠는데 2021년에는 이 정도 금액으로도 충분했었어요.

👉 집을 수리해서 내놓느냐 그냥 내놓느냐에 따라서 임차인 확보에 걸리는 시간이 많이 달라지나요?

차이가 많이 나죠 깨끗하게 수리된 집일수록 더 빨리 나가죠. 월세 같은 경우에도 수리를 잘해서 내놓으면 아무래도 더 받을 수 있고요.

👉 블로그를 보면 이렇게 집수리를 할 때 수리업체 사장님한테 수리비를 너무 깎으려 하지 말라고 말씀하셨는데 특별한 이유가 있나요.

제가 경매 투자와 임대업을 하면서 느낀 게 감정 소모가 심하고 시간이 많이 소요되면 투자를 오랫동안 못 하겠더라고요. 그래서 가장 신경 쓰고 있는 일이 이런 부담을 덜어줄 좋은 파트너를 찾는 거예요. 그런데 너무 비용을 깎아야겠다는 마인드로 접근하면 좋은 파트너를 찾기가 쉽지 않거든요. 바가지를 씌우지 않는 좋은 파트너를 찾은 뒤에 이 분들에게 정당한 가격을 지불하는 게 가장 좋은 방법이라고 생각해요. 너무 돈만 깎으려고 하면 좋은 분과 일하기가 힘들거든요.

👉 수리업체 사장님과 좋은 파트너가 되면 얻을 수 있는 이점이 뭔가요?

우선 저 같은 경우엔 천안에 주택을 세 채 갖고 있으니 이쪽에 제 파트너라고 하실만한 사장님이 있으신데요. 지역에 좋은 파트너가 있을 경우에 가장 크게 도움이 되는 점은 ‘진실한 코멘트’를 얻을 수 있다는 점이에요. 한 지역에서 오래 일하신 사장님들의 경우 이 지역 전월세 주택들의 컨디션을 꿰고 계시잖아요. 그렇기 때문에 ‘이 정도까지 수리하는 건 이 지역에서는 너무 과하다’ 혹은 ‘이 지역에서는 이 정도까지 안 해주면 임차인을 구하기 힘들다’ 같은 현실적인 조언을 얻을 수 있어요. 또 이렇게 수리업체 사장님하고 친분을 맺어놓으면 간단한 수리 같은 경우는 출장비를 받지 않고 무료로 해주시기도 해요. ‘이건 간단한 거니까 출장비 없이 해드릴 테니 다음번에 일감 생기면 우리한테 주세요’, 이런 식으로 그분도 서비스를 해주시는 거죠. 수리할 집 내부를 사진만 찍어서 보내드려도 어느 정도 견적이 나올지 곧바로 말씀해주시고요. 좋은 파트너에게 합당한 대가를 지불하면 이런 것들이 다 서비스로 돌아오더라고요.

👉 좋은 수리업체 사장님을 찾는 나마스떼님만의 노하우가 있나요? 좋은 파트너를 만난다는 게 쉽지는 않은 일인데요.

그렇죠. 좋은 분을 만나는 게 참 어려운 일이긴 한데 저 같은 경우는 처음에 지역 수리업체 3~5곳에 견적을 보내본 다음에 돌아오는 반응을 보고 어떤 업체하고 일할지 결정해요. 이렇게 업체들한테 견적을 보내면 처음에는 이 가격에 된다고 했다가 나중에 자꾸 뭘 더 해야 한다면서 비용을 올리시는 분들도 계시거든요. 그런 반면에 어떤 분들은 ‘이 지역에서는 이거까지는 안 해도 됩니다. 이거는 왜 이렇게까지 합니까? 이거는 한 바퀴 더 돌린 다음에 교체해도 돼요’라고 말씀해주시더라고요. 저는 주로 이렇게 말씀해주시는 분들하고 거래를 하는 데 이렇게 했을 때 만족스러운 결과를 얻는 경우가 많았어요.

👉 이제는 임대차 계약 이후에 발생하는 수리 문제에 대해서 여쭤볼게요. 이 문제에 대해서는 나마스떼님만의 노하우가 있으신가요?

사실 전월세 주택의 수리에 대한 법 규정이 되게 애매하잖아요. 법만 봐서는 코에 걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이 이런 식으로 돼 있는 거 같은데요. 저는 법도 중요하지만 임대인 입장에서 감정적인 소모를 줄이기 위해서라도 자신만의 원칙이 있어야 하는 거 같아요. 일단 자신만의 기준이 있어야 세입자분의 요구에도 효과적으로 대응할 수 있고요.

👉 나마스떼님만의 원칙은 무엇인가요?

저는 다섯 가지 정도를 제 원칙으로 삼고 있는데 첫째 꼭 필요한 수리인지 아니면 있으면 좋다는 정도의 수리인지를 나누고 있어요. 꼭 필요한 수리면 당연히 임대인이 부담해야 하고 있으면 좋다 정도의 요구면 임차인분이 하시면 될 거 같고요. 두 번째로는 문제의 원인이 뭔지 따져봐요. 주택이나 시설이 노후돼서 그런 거면 이것도 당연히 임대인이 부담해야죠. 그게 아니라 세입자분의 잘못으로 파손되거나 고장 난 거면 세입자분이 고치시는 게 맞다고 보고요. 이외에도 ‘임차인분의 대응이 적절했는지’, ‘임차인분은 믿을만한 분인지’, ‘수리에 소요된 비용은 적절한지’도 제가 갖고 있는 집수리에 대한 원칙이에요.

👉 ‘임차인분이 믿을만한 분인지’, ‘수리에 소요된 비용은 적절한지’ 따져보라는 게 무슨 뜻이죠?

임차인분은 이게 자기 집이 아니다 보니까 집주인이 할 때처럼 비교 견적을 내보거나 보다 더 싼 가격을 찾기 위해 노력하지 않으시는 경우가 많더라고요. 그렇기 때문에 임차인분이 ‘이거 수리하느라 이 정도 들 거 같데요’라고 말씀 주시면 그대로 하는 게 아니라 임대인이 진짜 그쪽 지역 수리비가 그런지 따져봐야 해요. 위에서 말한 대로 나만의 기준이 있다고 해도 세입자분이 꼭 나마스떼님의 의견을 따라야 할 필요는 없는 거 아닌가요? 세입자분한테는 세입자분의 의견과 입장이 있는 거고요. 그렇죠. 임차인분은 당연히 자기 입장이 있고 그 입장에 따라서 이야기를 하시는 거죠. 무조건 임대인 의견에 따라야 할 필요도 없고요. 그럼에도 불구하고 제가 나만의 원칙을 가져야 한다고 말씀드리는 건 이래야만 문제가 생겼을 때 세입자분과 좋게 좋게 이야기를 나눌 수 있기 때문이에요. 앞에 말한 근거를 기준으로 세입자분을 설득해보려는 자세가 필요하다는 거죠. 그게 아니라 임대인이 그냥 일방적으로 ‘이건 내 책임 아니니 당신이 내세요’라고 말해버리면 나중에 더 큰 문제가 생길 수가 있으니까요.

👉 더 큰 문제라면?

아무래도 임차인분도 그렇게 일방적으로 이야기를 들으면 감정이 상하니까 집을 막 쓴다거나 원래대로라면 그냥 지나칠 수도 있는 문제인데 계속 전화해서 해결해달라고 하실 수도 있고요. 이렇게 되면 나중에 계약이 끝났을 때 집 상태도 안 좋아지고 임대인도 계속해서 감정을 소모해야 하니까요. 저는 다른 무엇보다도 스트레스와 감정싸움을 줄이는 게 이 일을 계속하는 데 제일 중요하다고 생각해요.

👉 마지막으로 하나만 더 여쭤볼게요. 블로그에서 계약을 맺을 때 월세를 조금 깎더라도 보증금을 더 받는 게 좋다고 말씀하셨잖아요? 특별한 이유가 있으신가요?

이거는 상습적으로 월세를 안 내시는 세입자분에게 대처하기 위한 안전장치라고 이해하시면 되는데요. 혹여나 세입자분이 월세를 계속 밀려서 명도 절차를 밟아야 할 경우에 보통 이 절차가 6개월에서 12개월 정도는 소요되는 거 같아요. 만약 월세를 세 달 밀려서 그다음에 내용증명 보내고 명도소송까지 간다 그러면 연체기간 3개월까지 합해서 최대 15개월이 걸리게 되는 거잖아요? 그리고 만약 월세가 30만원이라고 하면 최대 15개월이 걸리게 되는 거니까 450만원을 못 받게 되는 건데 보증금이 너무 작다고 하면 이 기간 동안에 보증금도 다 갉아먹게 되는 거죠. 그렇기 때문에 임대인 입장에서는 월세가 30만원이라고 하면 보증금은 최저 450만원은 돼야 한다는 거고요. 사실 소송 비용까지 생각하면 보증금은 이보다 더 높아야 해요. 그렇기 때문에 월세를 조금 내린다고 해도 보증금을 더 높이는 게 임대인 입장에서는 안전한 거죠.

👉 ‘월세를 어느 정도 깎으면 보증금은 어느 정도 올릴 수 있다’, 이런 게 정해져 있나요?

환산보증금 같은 법에서 정한 개념을 활용할 수도 있는데 그것보다는 지역별로 정해진 시세에 따르는 게 맞는 거 같아요. 제가 임대를 준 지역 같은 경우에는 보통 1만 원당 100만원, 그러니까 월세를 1만원 깎으면 보증금은 100만원 가량 올릴 수 있었는데 이건 지역별로 시세를 보셔야 하는 거 같아요. 📜 나마스떼님의 경매 투자 노하우에 대해 다룬 인터뷰 👇 📜 자리톡 인터뷰 출연을 원하시는 분은 아래 간단한 신청서를 작성해주세요. 검토 후 연락드리겠습니다. 👇 https://forms.gle/vc41DUVF6eBnMSER8