지난 21일 정부는 ‘직전 계약 대비 임대료를 5% 이내에서 올린 상생 임대인에게 양도소득세 비과세 2년 거주요건을 면제해주겠다’는 방침을 밝혔는데요. 신규‧갱신 계약 시 임대료 상승폭을 5% 이내로 제한한 임대인들에게 인센티브를 제공함으로써 전월세 시장을 안정화시키는 게 이번에 내놓은 정책의 목표라고 할 수 있습니다. 특히 계약갱신청구권제와 전월세상한제 시행 2주년을 맞는 오는 7월 이후 체결되는 임대차 계약부터 임대인들이 임대료를 큰 폭으로 인상할 수 있다는 우려도 이번 상생 임대인 정책 발표에 큰 영향을 미쳤습니다. 계약갱신청구권에 따른 갱신계약이 만료된 이후에 체결되는 신규계약과 재계약에 대해서는 전월세상한제가 적용되지 않기 때문이죠. 이 정책이 발표된 이후 저희 자리톡 임대인 커뮤니티를 비롯한 여러 부동산 카페에는 상생 임대인으로 인정받기 위한 구체적인 조건에 대해 묻는 문의글이 쏟아지고 있습니다. 아직 소득세법 시행령이 개정되지 않아 상생 임대인으로 인정받기 위한 구체적인 조건 역시 공식적으로 발표되지 않았기 때문이죠. 저희 자리톡에서 지금까지 언론 보도를 통해 드러난 상생 임대인 인정 조건의 윤곽에 대해서 정리해봤습니다. 주무 부처인 기획재정부 관계자의 설명을 바탕으로 한 내용이니 신뢰하실 수 있는 내용들입니다.

👉 계약갱신청구권 적용된 갱신 계약도 상생 임대인으로 인정돼요

주택임대차보호법에 따라 주택 임차인은 본인이 원하는 경우 1회에 한해 2년 기간의 계약 갱신을 청구할 수 있는 ‘계약갱신청구권’을 갖게 되는데요. 이에 따라 계약이 갱신될 경우 임대료 인상폭은 5% 이내로 제한됩니다. 그리고 이처럼 세입자의 계약갱신청구권 사용으로 인해 임대료를 5% 이내로 올려 갱신 계약을 맺은 경우라도 해당 임대인은 상생 임대인으로 인정받을 수 있습니다. 법 때문에 의무적으로 갱신 계약을 맺었다고 하더라도 상생 임대인 혜택을 받을 수 있다는 말씀입니다.

👉 직전 계약을 승계한 임대인에게는 적용되지 않습니다.

계약갱신청구권에 따라 갱신 계약을 맺었더라도 임대인이 상생 임대인으로 인정받지 못하는 경우도 있는데요. 전 집주인이 맺은 임대차계약을 승계한 뒤 이후 세입자와 갱신 계약을 맺는 임대인의 경우가 그렇습니다. 전세 낀 집을 매수하면서 전 집주인이 맺은 전세 계약을 승계한 경우 시간이 흘러 해당 세입자와 갱신 계약을 맺게 된다고 하더라도 현 집주인은 상생 임대인이 될 수 없다는 말입니다.

👉 임차인이 2년 계약기간 채우지 못하고 나가면 상생 임대인 혜택 없어져요.

임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하는 계약을 맺었더라도 세입자가 2년간의 계약 기간을 채우지 못하고 나가면 상생 임대인으로 인정받을 수 없습니다. 세입자가 왜 나가게 됐는지와는 상관없이 말이죠. 상생 임대인 혜택을 노린 임대인이 ‘가짜 세입자’와 짜고 일단 임대차 계약을 맺은 뒤 얼마 안 가 해제하는 부작용을 막기 위한 조치라는 게 정부 관계자의 설명입니다.

👉 등록임대사업자도 같은 조건으로 상생 임대인 될 수 있어요.

시‧군‧구청에 등록한 등록임대사업자 역시 일반 임대인과 마찬가지로 신규 계약이든 갱신 계약이든 상관없이 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상했다면 상생 임대인으로 인정받을 수 있습니다. 일반 임대인은 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 애초에 임대료 인상폭이 5%로 제한된 상황에서 갱신 계약을 맺었더라도 상생 임대인으로 인정받는 상황에서 임대의무기간 동안 임대료 증액이 5% 이내로 제한되는 등록임대사업자를 상생 임대인에서 인정 대상에서 제외한다면 형평성에 문제가 있기 때문이죠.

👉 2021년 12월 20일 이후 맺은 계약에만 적용됩니다.

상생 임대인 제도의 적용 기준일은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지인데요. 그렇기 때문에 이 기간 사이에 맺은 임대차 계약에만 상생 임대인 혜택이 적용됩니다. 2021년 12월 20일 이전에 맺은 계약의 경우 재계약을 하면서 임대료를 5% 이내로 올렸다고 하더라도 상생 임대인 혜택이 적용되지 않습니다.

👉 다가구주택 소유자에 대한 인정 여부는 아직 결정되지 않았습니다.

다가구주택은 구분 등기가 되는 다세대주택과는 달리 세법상 한 채의 단독주택으로 분류되는데요. 그렇기 때문에 다가구주택 소유자가 다른 주택을 갖고 있지 않다면 해당 다가구주택에 속한 가구 수, 임대 대상 주택의 수와 상관없이 1주택자로 인정받게 됩니다. 현재 담당 부처 내에서는 다가구주택에 속한 전체 임대주택 중에서 한 주택만 5% 이내로 임대료를 올려 재계약을 맺어도 상생 임대인 혜택을 줄지, 아니면 전체 임대주택 모두에 대해 임대료 인상폭을 5% 이내로 제한했을 경우에만 상생 임대인으로 인정하는 게 맞는지를 두고 논의가 이뤄지고 있는 상황입니다. 다가구주택에 속한 5가구 중 1가구만 5% 이내 인상폭으로 계약을 맺어도 상생 임대인으로 여길지 아니면 5가구 모두를 직전 계약 대비 5% 이내 인상폭으로 계약해야 상생 임대인으로 여길지를 두고 논의하고 있다는 말씀인데요. 이 문제에 대해서는 앞으로 이뤄질 담당 부처의 유권해석을 기다려야 하는 상황입니다. 오늘 살펴본 내용이 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 절세에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 상생 임대인의 기준과 구체적인 세제 혜택이 궁금하신 분이라면 아래 글을 추가적으로 읽어보시길 바라겠습니다.