✅ 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 지정 효과 총정리
✅ 무주택자 LTV는 40%로 줄고, 유주택자는 주담대 못 받아요
✅ 소유권 이전 조건부 전세대출 금지로 갭 투자 막혔어요
✅ 주택 매수 이후 최소 2년간 실거주 해야 해요!

정부가 ‘10·15 부동산 대책’을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 ‘3중 규제’한다는 뉴스는 이미 대부분의 분들이 접하셨을 텐데요.

이번 글에서는 이렇게 3중 규제를 받게 될 경우 대출, 세제, 재개발·재건축, 전매 등 각 분야에서 어떤 규제가, 어떻게 적용되는지에 대해서 최대한 상세하게 설명해 드리겠습니다.

언론에서는 분량의 제한 때문에 이들 지역이 규제 지역으로 지정됐다는 소식과 함께 주요 규제 내용만을 다루고 있는데요.

저희 자리톡 매거진에서는 여기서 훨씬 더 깊게 들어가 3중 규제로 인해 새롭게 적용되는 규제의 모든 내용에 대해서 하나하나 자세히 설명해 드리겠습니다.

👉 초고강도 부동산 대책 나왔어요

지난 10월 15일 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청은 부동산관계장관회의를 열고 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 3중 지정하는 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했는데요.

경기도 지역에서는 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 해당됩니다.

조정대상지역 및 투기과열지구 지정 효력은 지난 10월 16일부터 발생됐고요. 토지거래허가구역 지정 효과는 10월 20일부터 발생합니다.

그렇다면 이 같은 규제지역 지정으로 인해 구체적으로 무엇이 달라지는 걸까요? 먼저 조정대상지역 및 투기과열지구 지정으로 인한 변화에 대해서부터 각 분야별로 살펴보겠습니다.

👉 조정대상지역과 투기과열지구 지정 효과는 이렇습니다

최대한 많은 내용을 다루기 위해 이번 글에서는 일단 평소와는 달리 개조식으로 간략하게 정리해서 설명드리겠습니다.

✅ 주택담보대출

￭주택구입목적 주담대

- LTV : 무주택(처분조건부 1주택 포함) 40%, 유주택 0%

- 최대한도 6억원 제한(고가주택일수록 한도 줄어듦), 6개월 이내 전입의무 부과, 최대 만기 30년 이내

(* 중도금대출은 제외, 잔금대출 전환시 6억원 한도 적용)

- 생애최초 LTV 70% + 전입의무(6개월 이내)

(* 생애최초 디딤돌대출은 1개월 이내 전입의무 유지)

￭ 생활안정자금목적 주담대 : 1주택 최대 1억원 한도, 다주택 금지

(* 非규제지역은 해당 없음, 수도권·규제지역 내 주택보유수)

✅ 전세대출

￭ 전세대출

- 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 (갭투자 금지 조항이라고 이해하시면 됩니다)

- 전세대출 보증비율 80%로 강화(비수도권 90%), 1주택자 대출한도 2억원 일원화

- 전세대출 보유 차주의 규제지역 내 3억원 초과 아파트 취득과 규제지역 내 3억원 초과 아파트 취득자의 전세대출 제한

✅ 신용대출

￭ 신용대출

- 1억원 초과 신용대출을 보유한 차주에 대해 대출실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입 제한

✅ 중도금·이주비 대출

￭ 중도금·이주비 대출

- 규제지역 내 1주택 보유자가 해당 주택 재건축·재개발로 중도금·이주비 대출 취급시 추가주택 구입 제한

- 중도금대출 보증발급 요건 강화(분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한)

✅ 임대사업자

￭ 주택 매매·임대사업자 외 다른 사업자의 주택구입목적 주담대(사업자대출) 제한

(* 주택 매매·임대사업자의 경우 ‘9·7 주택공급 확대방안’에 따라 수도권·규제지역 내 주담대(사업자대출)를 이미 제한중)

￭ 주택임대업 개인사업자대출 RTI(임대업이자상환비율) →1.5배 이상

✅ 세제

￭ 다주택자 취득세 중과

(* 조정지역 2주택 8%, 조정지역 3주택 12%)

￭ 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제

(* 2주택 기본세율 +20%p, 3주택 이상 기본세율 +30%p (한시 유예 중, '22.5~'26.5))

￭ 양도세 1세대1주택 비과세 요건 강화

(* 보유 2년 → 보유 2년 및 거주 2년)

￭ 민간매입임대 종부세 합산배제 제외

✅ 전매

주택

▪ 수도권 3년, 지방 1년 전매제한

오피스텔

▪ 1년 전매제한

(* 오피스텔로서 100실 이상인 건축물은 계약체결일부터 소유권이전등기일까지 1년간 전매제한)

✅ 정비사업

▪ 재건축 조합원당 주택 공급수 1주택으로 제한

▪ 조합원 지위양도 제한

* (재건축) 조합설립인가~
* (재개발) 관리처분인가~

▪ 정비사업 분양(조합원/일반) 재당첨 제한 5년

✅ 기타

▪ 자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무
▪ 자금조달계획서 및 입주계획 신고, 증빙자료 제출 의무

👉 토지거래허가구역에선 2년간 실거주해야 해요

위에서 살펴본 내용은 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됨으로써 적용되는 규제들인데요. 이와 함께 토지거래허가구역으로 지정됨으로써 적용되는 규제도 있습니다.

토지거래허가구역의 적용 대상은 허가구역에 소재한 아파트와 동일 단지 안에 아파트가 1개동 이상 포함되는 연립·다세대 주택인데요.

다만 기존에 서울시가 이미 토지거래허가구역으로 지정했던 강남, 서초, 송파, 용산구의 경우에는 아파트만이 적용 대상입니다.

토지거래허가구역으로 지정될 경우 주택 매수자에게 실거주 의무가 부여되는데요.

내국인과 외국인의 구분 없이 주택 매수자는 주택 취득일로부터 2년 동안 해당 주택에 실거주해야만 하는 의무가 부여됩니다.

실거주 의무를 위반할 경우 이행강제금이 부과되거나 주택 매매 허가가 취소될 수 있고요.

또한 토지거래허가구역에서는 비주택담보대출의 LTV 역시 70%에서 40%로 강화됩니다.

👉 25억원 초과 주택은 주담대 최대 2억만 나와요

이와 함께 정부에서는 부동산 금융 규제 역시 한층 강화했는데요.

지난 6·27 부동산 대책에 의해 이미 은행 등 금융회사가 수도권·규제지역 내에서 취급하는 주택구입 목적 주담대(정책대출 예외)의 최대한도는 6억원으로 제한됐었는데요.

이번 10·15 대책으로 인해 이 같은 주담대 한도 규제가 더 강화됐습니다. 고가주택일수록 주담대가 더 적게 나오도록 규제가 설계됐습니다.

“주택구입목적 주담대 대출한도를 수도권·규제지역 내 주택가격(시가) 수준에 따라 차등 적용한다”는 게 정부의 설명입니다.

이에 따라 수도권·규제지역 내 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 기존과 동일한 6억원으로 정해졌고요.

수도권·규제지역 내 15억원 초과 25억원 이하 주택은 대출한도가 4억원으로 줄었습니다. 25억원 초과 주택은 주담대 한도가 2억원으로 줄어들었고요.

이외에도 정부가 이번 10·15 부동산 대책으로 내놓은 규제는 몇 가지 더 존재하는데요. 이미 내용이 상당히 길어진 만큼 다른 내용들에서는 다음번 매거진 글에서 계속 다루도록 하겠습니다.

이번 글에서는 일단 최대한 많은 내용을 소개해 드리기 위해서 개조식으로 간략하게 말씀드렸는데요. 이어지는 글들에서는 각각의 규제에 대해서 하나씩 자세히 풀어서, 그리고 해당 규제가 어떤 효과를 가져올지에 대해서도 함께 설명드리겠습니다.

이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.