✅ 서울시, “민간 임대주택 심폐소생 필요해”
✅ 7년간 주임사 신규등록 93% 줄었어요
✅ 중앙 정부의 수락이 관건입니다

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 서울시가 등록임대주택(일명 주임사) 활성화를 위해 다양한 규제 완화와 지원 정책을 추진한다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

지난 10월 1일 오세훈 서울시장이 직접 브리핑한 ‘등록 민간 임대주택 활성화 방안’에 대해서 설명해 드릴 텐데요.

이 자리에서 발표된 내용은 서울시가 직권으로 당장 추진할 수 있는 사안과 서울시의 권한으로는 실행할 수 없어 중앙 정부에 제안만 할 수 있는 사안으로 나눠서 살펴볼 수 있는데요. 각각 어떤 내용들이 포함됐는지에 대해서 말씀드리겠습니다.

먼저 서울시가 등록임대주택을 중심으로 하는 민간 임대시장의 현황에 대해 어떻게 판단하고 있는지에 대해서부터 살펴보겠습니다.

👉 “민간 임대주택 심폐소생 필요해”

서울시는 이번 정책을 발표한 배경에 대해 ‘대출 제한, 건축 규제, 복잡한 인허가 절차 등으로 공급 절벽에 치달은 민간 임대주택시장을 심폐소생하기 위해서’라고 발표했는데요.

서울시의 설명대로 현재 서울의 등록임대주택 시장의 상황은 그다지 좋지 못한 상황입니다. 일단 현재 서울시 내 등록임대주택은 모두 41만6000가구에 달하는데요. 전체 임대주택 시장의 20%를 차지하고 있습니다.

주택 유형별로는 다세대·다가구, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트가 80% 이상을 차지하고 있고요. 일명 주임사로 불리는 등록임대사업자의 수는 9만8000명에 달합니다.

저희 자리톡 임대인 회원님들이라면 잘 알고 계신 것처럼 등록임대주택은 임대료 증액이 5% 이내로 제한되고 있으며, 등록임대사업자들은 임대인 보증보험에 의무적으로 가입해야 하며, 또 임대기간(6~10년) 동안 갱신 거절 불가 등의 의무를 준수해야만 합니다.

등록임대주택 제도가 본격적으로 도입된 2015년에는 정부가 각종 세제 혜택을 지원한 덕분에 등록임대사업자로 등록하는 사례가 많았죠.

👉 신규 등록건수 93% 줄었어요

하지만 이후 세제 혜택 축소(2018년)와 단·장기 아파트 임대 폐지(2020년) 등의 정책이 실행되며 등록 건수가 크게 줄어들었습니다. 2018년만 하더라도 신규 등록 건수가 3만명에 달했지만 지난해에는 그 수가 2000명으로, 약 93% 급감했죠.

이와 함께 전세사기의 여파로 비아파트 전세 매물에 대한 기피 현상이 극심해지면서 서울시내 비아파트 착공물량도 2015년 반기별 평균 3만6000가구에서 지난해에는 2000가구로 줄어들었습니다. “신규 공급이 거의 단절 수준이 됐다”는 게 서울시의 설명입니다.

이번 정책은 이 같은 상황에서 비아파트 등록임대주택의 신규 공급을 늘리기 위해 기획됐다고 이해하시면 되는데요. 크게 △건축규제 완화 △임대인‧임차인행정지원 △금융지원 △제도개선을 위한 정부건의, 이렇게 4가지 방향에서 추진됩니다.

이제부터 이를 하나하나씩 살펴볼 텐데요. 먼저 등록임대사업자들의 피부에 가장 와닿는 직접적인 정책이지만, 서울시의 권한으로는 실행할 수 없어 중앙정부의 결단이 필요한 방안들에 대해서부터 알아보겠습니다.

👉 임대인 보증보험 의무 가입 완화 등 제안합니다

서울시는 지난 9월에 등록임대사업자가 겪는 큰 어려움 중 하나인 임대인 보증보험 의무 가입에 대해서 그 가입 기준을 완화해 줄 것을 정부에 요청했는데요.

이에 더해 시에서는 주택임대사업자에 대한 대출 전면제한(LTV 0%) 규제완화와 과거에 축소됐던 장기임대 사업자 대상 종부세·양도세 세제 혜택의 합리적인 조정을 건의할 예정입니다.

금융과 세제 분야에서 등록임대사업자들에게 일정 부분 규제를 완화하고, 혜택을 일부 복원하자는 게 서울시의 요청 사항이죠.

다만 이 같은 서울시의 방안은 현 정부가 추진하고 있는 부동산·임대시장 정책과는 상반되는데요. 그렇기에 이 방안들이 실제로 받아들여질 가능성이 그리 높지는 않다고 말씀드릴 수 있을 거 같습니다.

👉 건축 인허가 규제 완화해 신규 공급 활성화합니다

서울시의 권한만으로 당장 추진할 수 있는 방안들은 인허가 등 건축규제 완화 분야에 집중돼 있는데요.

먼저 소규모 오피스텔의 접도 조건을 기존의 20m에서 12m로 완화해 건축 가능 부지를 확대할 예정입니다. 이 조치가 적용되면 그동안 간선변에서만 가능하던 오피스텔 건축이 보조간선변까지 확장되게 됩니다. 이 조치는 내년 1월부터 실제로 적용되고요.

이와 함께 오피스텔 건축 시 건축위원회 심의 대상을 ‘30실 이상 오피스텔’에서 ‘50실 이상 오피스텔’로 완화할 방침입니다. 이에 따라 31~49실 중소규모 오피스텔에 대한 인허가 절차를 단축해 빠르게 건축이 이뤄지도록 할 방침입니다.

여기에 더해 용적률 추가 확보를 위해 일조사선 규정 완화와 도시형 생활주택층수 완화를 1층에서 2층으로 확대하는 방안을 정부에 건의해 공급물량이 더욱 확대될 수 있도록 할 계획입니다. 다만 이는 국토교통부의 결정이 필요한 사안입니다.

👉 신속 인허가 협의체도 구성합니다

인허가 절차 단축을 위한 ‘신속 인허가 협의체’도 구성해 운영할 방침인데요. 자치구별로 재량범위가 달라서 발생하던 인허가 분쟁을 줄여서 사업자의 부담을 덜고, 행정 절차 병행추진으로 인허가 기간 자체를 줄이겠다는 계획입니다.

건축계획 사전검토제를 도입해 지구단위계획 변경 절차와 건축 인허가 절차를 중첩 적용하고, 해체‧굴토‧구조심의를 동시에 병행 진행하는 방식입니다.

마지막으로 기업형 민간임대주택 공급을 위해 금융지원도 확대하는데요. 이는 저희 회원님들과 같은 개인 임대인들은 아니고, 기업형 임대인을 위한 조치입니다.

최근 정부가 민간임대주택 주택도시기금 출자비율을 14%에서 11%로 3%포인트 축소했는데요. 이 감소분만큼 서울주택진흥기금으로 민간 임대리츠에 지원해 기업형 민간임대사업자들의 초기 출자금 부담을 줄이고, 또 민간 임대리츠 대출이자 중 2%를 지원함으로써 사업체의 안정적 운영도 유도한다는 게 서울시의 계획입니다.

👉 중앙 정부의 수락이 관건입니다

이 정도가 서울시가 발표한 등록 민간임대주택 활성화 방안에 담긴 주요 내용인데요. 살펴본 것처럼 등록임대사업자들의 피부에 가장 와닿을 만한 대출 규제완화, 세제 지원 일부 복원 등과 같은 방안은 서울시의 권한으로는 추진할 수 없는 방안이라 실제 적용 여부는 미지수인 상황입니다.

그럼에도 불구하고 서울시가 이처럼 건축 규제 등 시의 권한으로 할 수 있는 범위 내에서 규제를 완화하려 한다는 점은 일단 저희 자리톡 임대인 회원님들과 같은 민간 임대사업자들에게는 반가운 소식이라고 할 수 있죠.

이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.