✅ 수도권 주택 사려고 지방 주택 담보로 대출받는 것도 금지됐어요
✅ 기존 세입자 보증금 돌려주려 할 때만 제한적으로 허용돼요

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 지난 9월 8일 국토교통부 등 정부 관계부처는 ‘주택공급확대 방안’을 발표했는데요. 주택담보대출 규제 중심의 지난번 6·27 부동산 대책의 후속 대책인 이번 대책에는 이름 그대로 주택 공급을 대거 확대하는 방안이 담겼습니다. 2030년까지 수도권에 135만가구의 주택을 착공하는 게 핵심이죠.

신규 주택 공급의 확대는 전체 부동산 시장은 물론 저희 자리톡 회원님들이 영위하는 임대업의 향방에도 매우 큰 영향을 미치는 문제인데요.

그렇기에 저희 자리톡 매거진에서는 2, 3회에 걸쳐 정부의 이번 ‘주택공급확대 방안’에 담긴 내용들에 대해 심층적으로 분석해 보는 순서를 마련해 봤습니다.

이번 글에서는 우선 이번 대책에 담긴 대출 규제 방안에 대해서부터 먼저 다뤄보려고 하는데요. 대책 발표와 동시에 시행돼(9월 8일부) 이미 시행되고 있는 정책이기도 하고, 또 임대사업자의 수도권·규제지역 내 주택담보대출을 전면 금지하는 중요한 내용이 담겨있기 때문이죠.

저희 자리톡 임대인 회원님들과 같은 임대사업자들에게는 매우 큰 영향을 미치는 내용인 만큼 이번 글에 담긴 내용을 꼼꼼히 잘 확인해 주시길 바라겠습니다.

👉 임대사업자는 수도권에서 주담대 못 받아요

국토교통부와 기획재정부 등 정부 관계부처는 지난 9월 7일 ‘주택공급확대 방안’을 발표했는데요.

이번 대책에는 지난 6·27 대책에 이어 주택담보대출과 전세자금대출을 제한하는 대출 규제 정책도 주요하게 포함됐습니다.

임대사업자들에게 가장 직접적으로 영향을 미치는 내용은 수도권·규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택 임대사업자, 주택 매매사업자의 주택담보대출을 전면 제한하는 내용인데요. 이들의 LTV(주택담보인정비율)를 0%로 전면 제한하는 방식을 통해서입니다.

여기서 말하는 주택 임대사업자는 관할 세무서에 주택 임대사업자로 등록한 임대인을 말합니다. 공식적인 용어로는 부가세법상 임대사업자가 대상인데요. 주택 임대업의 경우 부가세를 납부하지는 않지만, 부가세 면세사업자로 등록되는 만큼, 세무서에 임대사업자로 등록한 주택 임대인이라면 이번 조치의 적용 대상이 됩니다.

시군구에 따로 등록한 등록임대사업자(일명 주임사)를 말하는 게 아니니 헷갈리시면 안 됩니다. 그만큼 적용 대상이 되는 임대인의 폭이 넓다고 이해하시면 되고요.

👉 이럴 때는 지방에서도 주담대 못 받아요

직전까지는 주택 임대사업자라고 하더라도 서울·경기·인천 수도권에서는 60% LTV로, 그리고 규제지역에서는 30% LTV로 주택담보대출을 받을 수 있었는데요.

9월 8일부터는 0% LTV가 적용됐기 때문에 임대사업자들은 수도권과 규제지역에서 주택담보대출을 아예 받을 수 없게 됐습니다.

수도권과 규제지역 내 주택을 담보로 한 주택담보대출만 제한된 게 아닌데요. 수도권과 규제지역에 소재한 주택을 취득(매수)할 목적으로 지방 소재 주택을 담보로 대출받는 것 역시 동일하게 제한됩니다.

👉 보증금 돌려주러 대출받을 때는 허용돼요

다만 정부에서는 이 같은 대출 규제로 인해 임대주택의 공급이 위축되는 것을 막기 위해 국토교통부 장관이 인정하는 경우에는 기존 LTV대로 주담대를 받는 것을 허용하고 있는데요.

다음과 같은 경우가 이 같은 예외 조건에 해당됩니다.

① 주택을 신규 건설해 해당 주택을 담보로 최초로 취급하는 주택매매·임대사업자 대출

② ‘공익법인의 설립운영에 관한 법률’에 따라 설립된 공익법인이 주택매매업과 임대업을 영위하는 경우

③ 주택임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환해야 하는 경우 등

대부분의 임대인에게 해당될 수 있는 예외 요건은 ③번 요건, 즉 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해서 주택담보대출을 받을 때뿐이라고 말씀드릴 수 있습니다.

👉 규제지역 LTV 상한 40%로 줄었어요

이와 함께 무주택자와 처분조건부 1주택자에게 서울 강남, 서초, 송파, 용산구 등 규제지역에서 적용되는 주택담보대출 LTV 상한도 강화됐는데요.

이들의 경우 기존에는 규제지역에서 50% LTV로 주택담보대출을 받을 수 있었지만, 9월 8일부터는 LTV 상한이 40%로 강화됐습니다.

비규제지역에서 적용되는 LTV 상한은 변동이 없어 기존과 동일하게 70%이고요.

👉 1주택자 전세대출 한도는 2억원으로 줄었어요

전세대출 한도를 강화하는 내용도 대책에 담겼는데요.

기존에는 1주택자를 대상으로 하는 전세대출한도가 수도권 기준으로 서울보증보험(SGI) 3억원, 주택금융공사 2억2000만원(HF), 주택도시보증공사(HUG) 2억원, 이렇게 보증기관별로 달랐었는데요.

정부에서는 이번 대책을 통해 1주택자의 수도권·규제지역에서의 전세대출한도를 2억원으로 일원화했습니다.

1주택자가 소유한 주택의 소재지가 어딘지와 상관없이 일괄적으로 2억원의 전세대출한도가 적용됩니다. 이 역시 9월 8일부터 시행됐고요.

이 같은 1주택자 대상 전세대출한도 축소는 1주택자가 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자를 제한하기 위해서 도입됐다고 말씀드릴 수 있습니다.

지금까지 말씀드린 것처럼 정부는 지난 6·27 대책에 이어 이번 대책에서도 주택담보대출과 전세대출을 제한하는 내용의 정책을 추진하고 있는데요.

임대사업자들의 수도권·규제지역 내 주택담보대출이 전면 금지됨에 따라 저희 자리톡 임대인 회원님들과 같은 임대사업자들에게는 큰 영향이 있을 것으로 예상됩니다.

이어지는 매거진 글에서는 이번 대책의 핵심이라고 할 수 있는 수도권 지역에서의 135만가구 신규 주택 공급 방안에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.

이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.