✅ 전세자금보증 있어야만 은행에서 전세대출 내줘요
✅ 28일부터 HF에서도 보증금과 선순위 합한 금액이 공시가 126%일 때만 대출받을 수 있어요
✅ HF 보증으로 대출 이어오던 주택들은 직격탄 맞아요

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들께 큰 영향을 미칠만한 소식에 대해서 안내해 드릴 텐데요. 안타깝게도 부정적인 쪽으로 큰 영향을 미칠만한 뉴스입니다.

바로 주택도시보증공사(HUG)에 이어 한국주택금융공사(HF)도 지난 8월 28일부터 전세자금보증 가입 기준 전세보증금 금액을 공시가격의 126%로 하향했다는 소식인데요. 전세보증금(선순위 채권 있을 시 이 금액도 포함)이 공시가격의 126% 이하인 전세 계약에 대해서만 임차인이 전세자금대출을 받을 수 있게 됐다고 이해하시면 됩니다.

일단 시장 전체적으로 전세금 하락을 유도할 만한 요인이라고 말씀드릴 수 있는데요. 이와 함께 기존 계약보다 후속 계약의 전세금이 하락하고, 후속 세입자를 구하기 힘들어지는 역전세난이 다세대·연립(빌라) 주택을 중심으로 발생할 가능성도 높아졌습니다.

👉 한국주택금융공사도 기준 강화했어요

한국주택금융공사(HF)는 지난 8월 28일부터 ‘은행재원 일반보증’과 ‘무주택청년 특례보증’ 심사 시 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 공시가격의 126%(공시가격 140%×담보인정비율 90%)를 초과하는 전세계약에 대해서는 전세자금보증을 내주지 않고 있는데요.

전세보증금과 근저당 등 해당 주택의 선순위채권을 합한 금액이 주택 공시가격의 126%보다 적거나 같을 때에만 전세자금보증을 받을 수 있게 된 것이죠.

👉 전세자금보증 있어야만 대출받을 수 있어요

전세자금보증은 전세 세입자가 은행 등 금융기관에서 전세자금대출을 받을 때 보증기관이 보증을 서주는 제도인데요. 이 보증이 있어야만 은행에서 전세자금대출을 내주고 있습니다. 그렇기 때문에 전세자금보증 심사 기준의 강화는 곧 전세자금대출을 조이는 효과를 불러오고요.

이번에 강화된 심사 기준은 2023년 5월에 주택도시보증공사(HUG)가 강화 적용한 것과 같은 수준의 기준인데요.

그 이전까지 한국주택금융공사는 전세자금보증 심사 과정에서 보다 느슨한 기준을 적용해 왔습니다. 전세 세입자의 신용평가에 보다 초점을 맞춰 보증 여부를 심사했죠. 보증금액이 2억원을 넘을 때만 선순위 채권과 전세보증금을 더한 금액이 주택가격(공시가의 140~150%)의 100%를 넘지 않도록 제한했죠.

하지만 지난 8월 28일부터는 보증금액과 상관없이 선순위 요건이 모든 심사에 반영되게 됐습니다. 주택가격 산정 역시 공시가격의 140%를 일괄 적용하는 것으로 강화됐고요. 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 값인 공시가격의 126%보다 전세보증금과 선순위 채권을 더한 값이 작거나 같을 때만 전세자금보증을 받을 수 있게 됐습니다.

👉 이제 HF도 힘들어졌어요

2023년에 주택도시보증공사가 전세자금보증 가입 기준을 강화한 이후 이 같은 기준을 충족하지 못하는 주택과 전세계약들은 한국주택금융공사로부터 보증을 받아 전세자금대출을 받아왔는데요. 며칠 전부터는 이 같은 방법도 불가능해졌죠.

이처럼 한국주택금융공사에서도 전세자금보증 심사 기준을 강화함에 따라 세입자들이 전세자금대출을 받을 수 있는 길이 한번 더 좁아지게 됐는데요.

👉 역전세 발생 가능성이 높아졌어요

이에 따라 부동산업계에서는 역전세난이 발생할 가능성이 높아졌다고 우려하고 있습니다. 특히 한국주택금융공사가 모든 계약의 심사에 선순위 채권금액까지 반영하면서 근저당 등 선순위 채권이 있는 주택은 전세금을 기존보다 상당폭 낮추지 않고서는 전세자금보증을 받을 수 없게 됐습니다.

기존에 한국주택금융공사의 보증으로 전세자금대출을 이어오던 주택들은 직격탄을 맞게 된 것이죠.

세입자들이 전세대출을 받기가 어렵게 되면 기존 전세계약이 만료돼도 후속 세입자를 구하는 일은 어렵게 되는데요. 이에 따라 임대인들의 보증금 반환 부담도 늘어날 전망입니다.

HF 전세자금보증으로 대출받은 세입자도 보증금 반환이 늦어지는 위험에 직면할 수 있고요.

이번 글에서는 한국주택금융공사가 전세자금보증 심사 기준을 강화하면서 전세자금대출을 받을 수 있는 길이 한번 더 줄어들었다는 사실에 대해서 안내해 드렸는데요.

이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들께 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.