국토교통부는 서울시 전역과 인천과 경기도 주요 지역(인천 7개구, 경기도 23개 시군)을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한다고 21일 발표했는데요. 지정 기간은 오는 8월 26일부터 내년 8월 25일까지 1년 동안입니다. 향후 시장 상황을 보고 기간 연장을 고려할 수 있다는 게 국토교통부의 설명이고요.

인천과 경기도의 농어촌 지역이나 섬 지역을 제외하곤 수도권의 거의 대부분 지역이 외국인 토지거래허가구역으로 지정됐다고 이해하시면 됩니다.

👉 수도권이 외국인 토지거래허가구역으로 지정됩니다

이에 따라 앞으로 수도권에서 외국인이 주택을 매수하기 위해서는 사전에 지방자치단체(시군구의)로부터 허가를 받아야만 합니다. 또한 주택거래를 허가받은 외국인은 허가일로부터 4개월 안에 해당 주택에 입주해야만 하며, 주택 취득 후 최소 2년간 실거주를 해야만 합니다.
2년간 실거주를 하지 않으면 주택을 매수할 수 없다는 말은 곧 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자가 금지된다는 뜻이죠. 서울 전역과 수도권 대부분의 지역에서 말이죠.

👉 계약 전에 시군구 허가받아야 해요

만약 해당 외국인이 실거주를 하지 않는 등의 위반 사실이 확인되면 주택 소재지 시군구에서는 3개월 이내의 기간을 정해 이행 명령을 내리고, 이행하지 않을 경우 의무를 이행할 때까지 이행 강제금을 반복해서 부과합니다.

정부에서는 현장점검을 강화해 외국인 주택 소유자의 실거주 의무이행 여부를 확인할 계획이며, 외국인이 실거주 의무 등을 이행하지 않을 경우 이행강제금을 부과할 뿐 아니라 필요시 허가취소 조치도 내릴 예정입니다.

규제 대상이 되는 외국인의 범위에는 외국인 개인뿐 아니라, 외국 법인과 외국 정부 등이 포함됩니다.

👉 최소 2년 실거주해야만 합니다

또한 한 가지 중요한 사실은 규제 대상이 되는 주택의 유형에 아파트뿐 아니라 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택도 모두 포함된다는 점입니다. 오피스텔을 빼고는 모든 유형의 주택이 외국인에 한해서는 허가 대상이 된다는 뜻이죠.

서울시가 서울 강남 일대에 적용 중인 토지거래허가구역 제도는 아파트만 허가 대상으로 하고 있는데요. 외국인 토지거래허가구역 제도에 따라 외국인은 아파트뿐 아니라 단독·다가구·다세대, 연립주택을 구입할 때에도 허가를 받고 2년 동안 실거주를 해야만 합니다.

👉 아파트뿐 아니라 단독·다가구·다세대·연립도 허가 대상입니다

이와 함께 정부에서는 외국인의 부동산 투자로 인해 부동산 경기가 과열되는 것을 막기 위한 여러 조치도 함께 시행할 예정인데요.

부동산거래법 시행령을 개정해 외국인의 주택 매수 시 자금조달계획과 입증자료 제출 의무를 강화·확대할 예정입니다.

현재 외국인의 자금조달계획서 및 입증 서류 제출 의무는 투기과열지구 내 주택 거래에만 적용되지만, 오는 연말 시행령 개정을 통해 외국인 토지거래허가구역 내 거래에도 확대 적용할 예정입니다.

또한 외국인이 어떤 돈으로 주택을 매수하는지 확인하기 위해, 외국인의 자금출처조사를 강화하기 위해 자금조달계획 내용에 해외자금의 출처와 비자 유형(체류자격) 등도 추가로 기재토록 해 심사할 예정입니다.

이를 통해 해외에서 자금을 불법으로 반입하거나, 무자격 임대사업을 하는 행위를 적발할 예정이고요.

👉 어떤 돈으로 주택 매수하는지 더 꼼꼼히 따집니다

마지막으로 외국인의 주택 거래에 대한 상시 및 기획 조사도 강화할 예정인데요.

조사 결과 외국인이 해외자금을 반입해서 이뤄진 주택 거래가 자금 세탁 등으로 의심될 경우에는 한국 금융정보분석원(FIU)에 통보할 예정이며, 해외 금융정보분석원에도 전달할 예정입니다.

만약 해당 외국인이 주택 거래를 통해 거둔 양도차익에 대해 해당 외국인이 속한 국가 과세당국(국세청)의 세금 추징이 필요하다고 판단될 경우에는, 이를 해외 과세당국에 알릴 예정이고요.

이상경 국토교통부 차관은 이번 수도권 외국인 토지거래허가구역 지정 대책과 관련해 “해외자금 유입을 통한 외국인의 투기 방지를 위한 것으로 외국인의 시장 교란 행위를 원천적으로 차단하고 집값을 안정시켜 우리 국민의 주거복지에 기여할 것”이라고 설명했는데요.

👉 무자격 임대업도 단속합니다

정부가 이번 대책을 내놓은 것은 그동안 규제 사각지대에 놓여있던 외국인들의 부동산 투자, 특히 갭투자가 집값 상승에 기름을 붓는 역할을 했다는 판단 때문입니다.

2022년부터 2024년 4월까지 외국인이 한국에서 사들인 아파트는 모두 2만6244가구로 거래금액으로는 7조9730억원에 달합니다. 아파트 외 다른 주택들까지 더하면 이 규모는 훨씬 더 크게 불어나게 되고요.

국토교통부에 따르면 2024년 12월 기준으로 외국인이 한국에서 보유하고 있는 주택 수는 10만216가구에 달하죠.

이처럼 외국인이 국내 주택거래의 큰손으로 떠오르면서 과도한 집값 상승과 무자격 외국인 임대인의 횡행 등 여러 문제들이 발생해 왔는데요. 늦은 감이 있더라도 이와 같은 조치가 취해진 것에 대해서는 전반적으로 환영의 목소리가 높은 상황입니다.

이번 글에서는 정부가 외국인들의 수도권 주택 대상 갭투자를 막는 조치를 실행한다는 사실에 대해서 안내해 드렸는데요.

이번 글이 저희 자리톡 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.

👉 외국인 집주인 10만명 넘었어요