안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 수도권 주택담보대출 최대한도 6억원을 핵심으로 하는 6.27 부동산 대책이 발표된 지도 3주가 조금 넘게 흘렀는데요. 이에 따라 매매와 임대차 할 것 없이 부동산 시장 전반이 큰 영향을 받고 있습니다. 그만큼 이번 대책에 담긴 조치들의 강도가 강하기 때문입니다.

이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들을 위해 금융위원회의 공식 보도자료를 바탕으로 6.27 부동산 대책의 핵심을 꼼꼼히 살펴보도록 하겠습니다. 앞으로 최소 몇 년 간 부동산 시장 전반과 회원님들의 임대업에도 큰 영향을 미칠 내용인 만큼 다시 한번 찬찬히 복습해 주시길 바라겠습니다.

바로 시작해 보겠습니다.

✅ 수도권 주담대 최대한도 6억, 6개월 내 전입 의무

가장 핵심적인 내용은 뭐니뭐니 해도 수도권과 규제지역 내 주택을 대상으로 하는 주택담보대출의 최대 한도를 6억원으로 묶은 것인데요. 이에 따라 6월 28일부터는 서울·경기·인천과 부동산 규제지역 내에서는 주담대로 6억원을 초과하는 금액을 빌릴 수 없게 됐습니다.

이와 함께 수도권·규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 경우 차주에게 6개월 이내 전입의무를 부여했는데요. 실거주 외 투자 목적의 주담대를 방지하기 위한 조치입니다.

✅ 다주택자 주담대는 원천 금지

또한 수도권·규제지역 내에서 2주택 이상을 보유한 소유자가 추가로 주택을 구입하거나, 이 지역 내 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에는 주택담보대출이 원천 금지됩니다. 이를 통해 다주택자의 추가 주택구입 수요를 차단하겠다는 게 정부 관계자의 설명입니다.

1주택자의 경우 주택담보대출 실행 이후 6개월 이내에 기존 주택을 처분할 경우에 한해서만 무주택자와 동일한 조건(비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%)으로 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

기존에는 이런 처분 조건부 1주택자는 기존 주택을 2년 이내 처분하겠다고 약정했을 때 주담대를 받을 수 있었지만 주택 처분 기한이 6개월로 대폭 줄어들었습니다.

✅ 생활비 목적 주담대 한도는 1억원으로 제한

이와 함께 수도권·규제지역 내 주택을 담보로 집주인이 생활비 등을 조달할 목적으로 생활안정자금 목적 주담대를 받으려 할 때도 그 한도는 최대 1억원으로 제한됩니다. 수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 다주택자의 경우에는 이 주택들을 대상으로 생활안정자금 목적 주담대를 받는 것 자체가 원천 금지되고요.

✅ 대출만기는 최장 30년으로 제한, DSR 규제 강화

DSR(총부채 원리금 상환비율) 규제 강화를 위한 조치도 적용되는데요. 수도권·규제지역 내 주택의 경우 주택담보대출의 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제를 우회하는 것을 방지했습니다. 대출만기를 줄이면 연간 갚아야 하는 대출의 원금과 이자 금액이 늘어나 DSR 규제가 강화되는 효과가 나타나기 때문이죠.

✅ 소유권 이전 조건부 전세대출 금지

갭투자를 원천 차단하기 위한 조치도 신규 적용됐는데요. 수도권·규제지역 내 주택을 대상으로 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’을 금지해 실거주자가 아닌 투자자의 갭투자 목적의 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되는 것을 막았습니다.

소유권 이전 조건부 전세대출이란 주택 매수자 혹은 수분양자가 세입자의 전세보증금으로 매매대금 혹은 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세자금 대출인데요. 갭 투자의 통로로 활용된다는 비판이 적지 않았죠.

은행 등 금융기관에서는 전세대출 심사 과정에서 임대차 계약서상의 임대인과 임차주택의 소유주가 다른 경우 전세대출을 내주지 않는 방식을 통해 이 같은 소유권 이전 조건부 전세대출을 차단했습니다.

✅ 연소득 이내에서만 신용대출 허용

신용대출 대출금이 주택 구입 목적으로 사용되는 것을 방지하기 위한 조치도 도입됐는데요. 신용대출의 한도를 차주별 연소득 이내로 제한함으로써 신용대출을 활용한 주택 구입 등을 방지합니다.

✅ 생애최초 혜택 축소

그동안에는 생애 최초로 주택을 구입하는 차주가 주담대를 받을 때는 일정 부분 혜택을 제공했는데요. 이 같은 혜택도 축소됐습니다. 수도권·규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대에 적용되던 LTV(주택담보비율)가 기존의 80%에서 70%로 축소됐고요. 6개월 이내 전입의무 역시 부과됐습니다.

이 같은 방안은 디딤돌대출과 보금자리론 같은 정책대출에도 동일하게 적용되는데요. 디딤돌대출의 경우 기존과 같이 대출 실행 이후 1개월 이내에 전입해야만 합니다. 보금자리론은 6개월 이내에 전입해야만 하고요.

✅ 정책대출 한도 축소

정책대출 같은 경우에는 한도도 축소됐는데요. 디딤돌(구입), 버팀목(전세) 대출의 최대 한도 역시 대상별로 축소됐습니다. 이 같은 정책대출의 한도를 줄이는 대신 재원을 임대주택 건설 등 주택공급과 저소득 서민 대상 주택자금 지원에 활용하겠다는 게 정부 관계자의 설명입니다.

✅ 전세대출 보증비율도 줄어들었습니다

마지막으로 저희 자리톡 회원님들과 같은 임대인 회원님들에게 밀접하게 연관된 내용도 있는데요. 수도권·규제지역 내 전세대출 보증비율이 기존의 90%에서 80%로 줄어듭니다. 이 같은 조치는 7월 21일부터 시행되는데요.

주택도시보증공사(HUG)와 SGI 서울보증 같은 보증기관이 보증해 주는 전세대출의 비율이 줄어들게 되면 은행과 같은 금융기관에서는 전세대출을 보다 꼼꼼히 심사하게 되고, 이에 따라 전세대출 금액은 줄어들게 되는데요. 전세대출 총량을 줄여서 집값 상승을 방지하기 위한 조치라고 이해하시면 됩니다.

이번 글에서는 지난 6.27 부동산 대책에 담긴 주요 내용들을 다시 한번 찬찬히 정리해 살펴보는 시간을 가졌는데요.

부동산 대책에 담긴 주요 내용들에 대한 Q&A는 이어지는 글에서 다뤄보겠습니다.

이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들께 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.