그럼 지금부터는 주택 임대소득에 소득세가 부과되는 기준과 월세 외에 보증금에도 간주임대료 소득세가 부과되는 요건 등에 대해서 살펴보겠습니다.

✅ 요건 갖춘 등록임대주택만 종부세 합산배제 적용받을 수 있어요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 5월과 함께 종합소득세 시즌도 시작됐는데요. 이번 글에서 말씀드릴 요건에 해당하는 임대인이라면 임대소득에 대한 소득세도 신고·납부해야만 하죠.

👉 3가지 기준 중 1개 이상 충족하면 세금 냅니다

다른 상업용 부동산들과 달리 주택은 법에서 정한 특정한 요건을 충족했을 때에만 해당 임대소득에 소득세가 부과되는데요. 구체적으로 다음 3가지 요건 중 하나 이상의 요건을 충족하면 임대소득에 소득세 부과됩니다.

👉 보증금도 임대료로 간주하는 게 ‘간주임대료’입니다.

① 기준시가 12억 원 초과 고가주택을 임대하는 경우
: 과세기간 종료일(매년 12월 31일) 또는 해당 주택의 양도일 기준 기준시가 12억 원 초과 주택을 임대할 때 임대소득에 대한 소득세가 부과됩니다.
② 국외에 있는 주택을 임대하는 경우
③ 2채 이상의 주택을 소유한 소유자가 주택을 임대하는 경우
: 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 주택 수로 계산합니다. 다가구주택의 경우에는 1채의 주택으로 분류하되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1채의 주택으로 계산합니다.
그렇다면 구체적으로 임대인이 내야 하는 소득세는 어떻게 산정되는 걸까요? 먼저 세금 부과 대상이 되는 주택 임대소득은 월세 수입에다 보증금(전세보증금, 월세보증금)을 토대로 계산한 간주임대료를 합한 금액을 총수입금액(매출)으로 계산해 소득세를 과세합니다.

👉 2000만원 이하 총임대수입은 분리과세 선택할 수 있어요.

여기서 다시 간주임대료란 어떤 금액을 말하는지를 알아야 하는데요. 간주임대료란 이름 그대로 임대보증금을 통해서 얻을 수 있었을 것으로 추정되는 이자 수익 역시 임대수입으로 간주해 소득세를 부과하는 제도를 말합니다.
임대보증금에 매년 정부가 정하는 일정 이율(정기예금 이자율‧2024년 귀속 연 3.5%)을 곱해서 계산하고 있습니다. 2024년 임대소득에 적용되는 이율은 연 3.5%이고요.
월세는 요건을 충족하는 임대인이 받은 연간 월세액 전체가 과세 대상이지만 전세보증금 등에 대한 간주임대료는 다시 특정 조건을 충족했을 때만 과세 대상으로 삼고 있는데요.
간주임대료는 비소형(1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 초과 혹은 해당 과세기간 기준시가 2억 원 초과) 3주택 이상 보유자의 임대보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 정기예금 이자율(2024년 귀속 연 3.5%)을 곱하는 방식으로 계산하고 있습니다.
이렇게 산정된 간주임대료는 임대수입에 포함돼 소득세가 부과되고요.
비소형 주택을 3채 이상 갖고 있는 임대인이 임차인으로부터 받은 전세보증금과 월세보증금을 합한 금액이 3억 원을 초과하는 경우에 3억 원을 초과하는 금액의 60%에 대해 정기예금 이자율을 곱한 값을 간주임대료로 계산해 수입금액에 포함시킨다는 뜻이죠.
1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 동시에 해당 과세기간 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세 대상 주택 수에서 제외되고요.

주택 임대소득의 연간 총수입금액(매출액)이 2000만 원 이하인 경우 납세자가 종합과세와 분리과세 중 자신에게 유리한 과세 방식을 선택할 수 있는데요.
종합과세는 주택 임대소득을 다른 소득(이자‧배당‧사업‧근로‧기타소득)과 합산해 종합소득세를 부과하는 방식이고요. 분리과세는 주택 임대소득을 다른 소득과 합산하지 않고, 별도의 세율로 따로 세금을 납부하는 방식입니다. 분리과세를 선택할 경우에는 14%(지방세 포함 시 15.4%)의 세율이 적용되고요.
시‧군‧구 지자체에 등록임대사업자로 등록한 임대인이라면 분리과세를 선택할 경우 필요경비율과 공제금액에 대해 우대 혜택을 적용받는데요. 일반 임대주택의 경우 수입금액의 50%만 필요경비로 인정되지만 등록임대사업자는 임대수입의 60%를 필요경비로 인정받게 됩니다.
분리과세와 등록임대사업자의 필요경비 인정 비율 등에 대해서는 이어지는 자리톡 매거진 글에서 자세히 설명해 드리겠습니다.
이번 글에서는 임대소득에 소득세가 부과되는 요건에 대해서 살펴봤는데요.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 종합소득세 신고·납부 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다.
감사합니다.