이번 글에서는 임대인이 세입자를 대상으로 명도소송을 제기하기 전에 꼭 밟아야만 하는 2가지 사전 절차에 대해서 안내해 드리겠습니다.

명도소송 전에 세입자에게 내용증명을 발송하고, 법원에 ‘점유이전금지 가처분’을 신청해야 하는 이유에 대해서 설명드릴 텐데요.
이 같은 절차를 건너뛰고 명도소송을 제기했다가는 최악의 경우 소송에서 이겼음에도 불구하고 처음부터 다시 소송을 진행해야 하는 큰 낭패를 볼 수도 있기 때문입니다.
저희 자리톡 임대인 커뮤니티만 봐도 월세를 수개월 넘게 밀린 채 연락도 닿지 않는 세입자 때문에 고생하시는 임대인들이 정말 많다는 사실을 알 수 있는데요. 그런 만큼 임대인 분들이라면 이번 글에서 말씀드릴 내용들을 꼼꼼히 확인하셔야만 합니다.

명도소송 절차는 크게 ‘내용증명 발송 → 점유이전금지 가처분 신청 →명도소송 제기 → 임대보증금 반환 → 강제집행’ 순으로 진행되는데요.

👉 일반 임대인은 두 달치 월세가 밀렸을 때부터 명도 가능
소송 과정을 살펴보기 전에 먼저 어떤 세입자에 대해 임대차 계약 해지와 명도소송 절차를 밟을 수 있는지에 대해서부터 알아보도록 하겠습니다.
시‧군‧구청에 등록임대사업자로 등록하지 않은 일반적인 주택 임대인이라면 ‘임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’부터 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 미납금액이 두 달치 월세금액에 달할 때부터라고 이해하시면 됩니다.
이와 달리 등록임대사업자의 경우에는 ‘임차인이 월세를 세 달 이상 연속으로 못 냈고 또 연체금액도 세 달치 월세 금액 이상일 때’ 계약을 해지할 수 있고요.
상가의 경우에는 임차인이 세 달치에 해당하는 월세를 밀렸을 때부터 계약해지를 요구할 수 있습니다.

이처럼 임차인이 법에서 정하는 요건에 달하는 월세를 미납했을 때부터 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있는데요. 계약을 해지하기로 마음먹고 명도소송을 제기하려 할 때 가장 먼저 해야 하는 일은 ‘계약의 해지를 원한다’는 내용을 담은 내용증명을 발송하는 일입니다.

사실 내용증명 자체는 법적으로는 아무런 효력이 없는 제도입니다. 내용증명을 보냈다고 해서 임차인에게 당장 집을 비워줘야 하는 의무가 생기거나 하는 건 아니라는 말씀인데요. 법적으로는 내용증명을 발송하든 아니면 전화나 문자로 계약 해지 의사를 밝히든 아무런 차이가 없습니다.
그럼에도 불구하고 변호사 등 전문가들이 명도소송을 제기하기 전에 내용증명을 꼭 발송하라고 조언하는 건 내용증명을 발송 사실 자체가 임차인에게 계약해지 의사를 명확하게 밝혔다는 확실한 증거가 되기 때문입니다.
반송되지 않은 내용증명에 대해서는 상대방에게 송달된 것으로 인정하는 게 법원의 입장이기도 하고요.

내용증명에는 특별히 정해진 형식은 없지만 다음과 같은 내용은 꼭 담겨야 한다는 게 전문가들의 조언입니다. ① 임차인의 계약위반 사실 ② 임대차 계약을 해지하겠다는 의사(임대차 계약 해지권 행사사실) ③ 구체적으로 언제까지 퇴거해 달라는 요청 ④ 퇴거하지 않을 경우 명도소송을 진행하고 손해배상을 청구할 것이며, 소송비용에 대해서도 청구할 것이라는 뜻

점유이전금지 가처분을 신청해야만 하는 건 혹시라도 소송 중에 원래 계약을 맺은 세입자가 아니라 다른 사람이 집에 들어와 살게 되는 경우에 대처하기 위해서입니다.
명도소송이 마무리돼 집행문까지 받았다고 하더라도 계약을 맺은 세입자가 아니라 다른 사람이 집에 들어와 살고 있을 경우에는 강제집행을 할 수가 없기 때문인데요.
이런 경우에는 모든 소송 절차를 처음부터 밟으셔야만 합니다. 현시점을 기준으로 주택을 점유하고 있는 사람을 대상으로요.
명도소송을 제기하기 전에 점유이전금지 가처분 신청을 해놓으시면 이후 다른 사람이 집에 들어와 살더라도 강제집행 절차를 밟을 수 있습니다. 가처분 신청을 꼭 해둬야만 하는 이유죠.

이렇게 내용증명으로 계약 해지 의사를 밝히고 퇴거 요청까지 했음에도 불구하고 임차인이 이에 응하지 않는다면 명도소송을 제기해야 하는데요. 명도소송을 제기하기 전에 한 가지 먼저 해야 할 일이 있습니다. 바로 법원에 ‘점유이전금지 가처분’을 신청하는 건데요.

가처분 신청 이후의 명도소송 절차에 대해서는 이어지는 글에서 계속 설명드리겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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이번 글에서는 장기간 월세를 밀린 세입자를 대상으로 본격적인 명도소송 절차를 밟기 전에 먼저 세입자에게 내용증명을 발송하고, 법원에 점유이전금지 가처분 신청을 해야만 하는 이유에 대해서 설명드렸는데요.