✅ 전세권 설정과 반환보증은 이런 점들이 달라요

이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들의 ‘필수 임대 상식’을 높여드리는 내용을 마련해 봤는데요. 전세권 설정과 전세보증금 반환보증 가입의 차이점에 대해서 쉽게 안내해 드리겠습니다. 지난 몇 년 동안 전세사기 이슈가 온 사회를 휩쓸면서 최근엔 거의 대부분의 세입자들이 전세 계약 과정에서 반환보증 가입이나 전세권 설정을 진행하고 있는데요.

👉 보증금 금액 상관없이 등기할 수 있어요

보증금 액수가 일정 금액을 넘으면 가입할 수 없는 ‘전세보증금 반환보증’과는 달리 전세권은 법에서 정한 절차만 따랐다면 보증금 금액과 상관없이 등기를 설정할 수 있는데요. 전세권을 설정하게 되면 우선변제권을 확보할 수 있을 뿐만 아니라 집주인이 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 임차인이 소송을 거치지 않고 곧바로 경매 절차를 진행할 수 있습니다. 보증금 반환소송을 거치지 않고 바로 경매 절차를 밟을 수 있는 만큼 경매를 통해서 보증금을 더 빨리 돌려받을 수 있고요. 지금부터는 전세권 설정 등기의 정확한 개념과 전세권을 설정할 경우 임차인이 얻을 수 있는 이점, 반대로 임대인에게는 불리하게 작용하는 점들 등에 대해서 하나씩 설명드리겠습니다.

👉 전세권 설정 등기란?

전세권 설정 등기는 전셋집의 등기사항전부증명서(구 등기부등본)에 임차인의 전세권을 적어놓는 것(등기)을 말하는데요. 법적인 용어로 말씀드리면 전세권이란 ‘전세권자(임차인)가 전세금(보증금)을 지급하는 대가로 다른 사람(임대인)의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용‧수익할수 있는 권리’를 뜻합니다. 쉽게 말씀드려 ‘내가 이만큼의 보증금을 내고 이 기간 동안 이 집에 전세계약을 했어요’라고 등기부등본에 적어놓는 게 전세권 설정 등기인데요.

👉 전세권 등기하면 우선변제권 곧바로 확보해요

전세권 설정 등기를 한 임차인은 우선변제권을 확보하게 됩니다. 우선변제권이란 해당 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 후순위 권리자나 기타 채권자보다 먼저 자신의 채권금액(빌려준 돈)을 변제받을 수 있는 권리를 말하는데요. 전세권의 경우에는 전세보증금이 채권금액이 되죠. 우선변제권이 있어야만 해당 주택의 경매‧공매과정에서 보증금을 변제받을 수 있다고 이해하시면 되는데요.

👉 확정일자로도 우선변제권 확보할 수는 있어요

주택임대차보호법에 따라 △임차주택의 인도(주택에 이사) △주민등록 전입신고 △확정일자 부여라는 3가지 조건을 갖춘 임차인 역시 우선변제권을 얻을 수 있습니다. 이처럼 확정일자를 통해 우선변제권을 확보할 경우 전세권을 설정할 때보다 더 저렴한 비용으로 우선변제권을 확보할 수 있죠. 등기를 설정하기 위해선 전세보증금의 0.24%에 달하는 세금과 법무사 수수료(법무사에게 위탁할 경우) 등을 부담해야 하는 전세권과 달리 확정일자는 주택 관할 주민센터를 방문해 수수료 600원만 지불하면 곧바로 받을 수 있으니까요. 그렇다면 이처럼 확정일자를 통해서도 우선변제권을 확보할 수 있음에도 불구하고 임차인들이 굳이 전세권을 등기부등본에 적어놓는 이유는 무엇일까요?

👉 전세권 설정하면 세입자에게 이런 장점들이 있어요

전세권을 등기하게 되면 세입자로선 몇 가지 크고, 작은 이점들을 누릴 수 있는데요. 먼저 작은 이점들에 대해서부터 살펴볼까요? 우선 전세권 설정 등기를 할 경우 임차주택에 거주하지 않거나, 전입신고를 하지 않았더라도 우선변제권을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 확정일자를 통해 우선변제권을 얻기 위해서는 주택을 인도받아 실제로 거주해야만 하고, 전입신고도 꼭 해야만 하는데 전세권 설정 등기는 그렇지 않죠. 피치 못할 이유로 임차주택에 전입신고를 하지 못할 사정이 있는 임차인이라면 전세권을 설정하는 방법을 택할 수 있는 것이죠. 이와 함께 확정일자 방식을 통할 경우 앞서 말한 3가지 요건을 모두 충족한 다음날 0시부터 우선변제권이 부여되지만, 전세권 설정 등기의 경우에는 그 신청일을 기준으로 우선변제권이 부여된다는 점도 장점입니다.

👉 보증금 반환 안 되면 곧바로 경매 진행할 수 있어요

그리고 임차인에게는 이보다 훨씬 더 큰 이점이 있는데요. 계약기간이 끝났음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 소송 절차를 거칠 필요 없이 곧바로 임차주택에 대한 경매 절차를 밟을 수 있다는 점이죠. 집주인이 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 임차인은 경매를 통해 보증금을 변제받는 방법을 선택할 수 있는데요. 전세권을 설정해두지 않은 임차인이라면, 즉 확정일자를 통해서만 우선변제권을 확보해 놓은 경우에는 경매를 진행하기 위해 먼저 집주인에게 보증금 반환소송을 제기해야만 합니다. 소송을 통해서 임차주택을 경매에 부칠 수 있는 권리(집행권원)를 확보해야만 한다고 이해하시면 되는데요. 이와 달리 전세권 설정 등기를 해놓은 임차인이라면 반환소송을 거치지 않고도 자신의 전세권을 바탕으로 임차주택 대해 ‘임의경매’를 신청해서 빠르게 경매 절차를 밟을 수 있습니다.

👉 계약기간 만료 3개월 전에 내용증명 보내야 합니다

계약이 만료되기 3개월 전에 ‘계약기간 종료에 맞춰 임차주택을 반환할 테니 보증금도 제때 돌려달라’는 내용증명을 임대인에게 보내놨다면 계약 기간이 끝남과 동시에 곧바로 임의경매를 신청할 수 있습니다. 보증금 반환소송 절차를 거칠 경우 1심 판결이 나오기까지 평균 4개월가량을 기다려야 하고, 법원비용과 변호사 보수(변호사를 통해 대행할 경우)도 부담해야만 한다는 게 전문가들의 설명인데요. 전세권을 설정해 뒀을 경우 이 같은 시간과 비용을 아낄 수 있는 것이죠. 다만 임차인들이 전세보증금을 보다 더 안전하게 지키기 위해선 전세권을 등기했다고 하더라도 확정일자도 빠뜨리지 말고 꼭 부여받아야만 한다는 게 전문가들의 설명입니다.

👉 전세권 설정 위해선 집주인의 동의가 필요해요

방금 살펴본 것처럼 전세권 설정 등기를 할 경우 세입자 입장에서는 더욱 든든하게 보증금을 지킬 수 있는데요. 다만 전세권 설정 등기의 경우 확정일자 부여와 반환보증 가입에 비해 조금 더 까다로운 절차를 거쳐야 하고, 비용도 일반적으로 더 많이 들어가는 편입니다. 전세권 설정 등기를 까다롭게 만드는 가장 큰 요인으로는 집주인의 동의가 필요하다는 점을 들 수 있는데요. 전세권 설정 역시 다른 등기와 마찬가지로 등기소(인터넷 등기소 포함)를 방문해서 해야만 하는데 등기를 신청하기 위해선 임대인의 주민등록등(초)본 또는 주민등록증 사본, 인감증명서, 인감도장, 등기필정보, 위임장 등이 필요하기 때문이죠. 임대인과 동행했을 때만 위임장 등의 서류가 필요하지 않고요. 확정일자와 전세보증금 반환보증은 임대인의 동의 없이 부여받고, 가입할 수 있는 반면에 전세권을 설정할 때는 집주인의 동의가 꼭 필요한데요. 전세금을 제때 반환하지 않을 경우 임차인이 곧바로 주택을 경매에 부칠 수 있다는 사실 때문에 전세권 설정을 꺼리는 집주인이 적지 않은 편입니다.

👉 보증금의 0.24%가 세금으로 부과돼요

이와 함께 전세권 설정 등기에는 조금 더 많은 비용이 들어가는데요. 기본적으로 △전세보증금의 0.2%에 달하는 등록면허세, △등록세의 20%인 지방교육세 △등기신청수수료(건당 1만~1만5000원)를 부담해야 합니다. 만약 법무사에게 등기 업무를 위탁할 경우 건당 20만~30만원가량의 대행 수수료도 추가로 부담해야 하고요. 법무사에게 맡기지 않고 ‘셀프 등기’할 경우에도 보증금 1억원당 24만원(등기신청수수료 별도)을 부담해야 한다고 이해하시면 되는데요. 세금에다 법무사 수수료까지 더하면 전세보증금 반환보증 가입 수수료보다 더 큰 비용을 지불하게 되는 경우가 대부분이죠. 이번 글에서는 ‘전세권 설정 등기’ 제도에 대해서 살펴봤는데요. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들께 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.