✅ 이미 4년 이상을 거주한 임차인인데 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

이번 글에서는 임대인분들이 계약갱신청구권에 대해 가장 궁금해하시는 9가지의 질문과 이에 대한 명쾌한 답변을 소개해드리겠습니다.
2020년 7월 주택임대차보호법 개정을 통해 도입된 계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요. 임차인에게 계약갱신을 요구받은 임대인은 본인의 실거주 등 법에서 정한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 하죠.
이처럼 도입된 지 벌써 4년이 지난 제도이지만 아직까지 많은 임대인 분들이 계약갱신청구권의 정확한 개념과 행사 조건 등에 대해 헷갈려하시는 거 같습니다. 특히 초보 임대인분들 중에서는 계약갱신청구권의 정확한 내용에 대해 제대로 모르시는 분들이 더욱더 많으신 거 같고요.
이번 글을 끝까지 읽으시면 그동안 알쏭달쏭 헷갈리기만 했던 계약갱신청구권의 구체적인 내용에 대해 명확하게 이해하실 수 있을 거라고 말씀드립니다. 그럼 시작해보겠습니다.

👉 1. 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있나요?

임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신을 청구할 수 있습니다. (2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 직전 계약이 갱신된 계약 기준)

👉 2. 임차인은 계약기간 동안 계약갱신청구권을 모두 몇 번 사용할 수 있나요?

계약갱신청구권은 계약 기간 중 1회만 행사할 수 있으면, 계약갱신청구권을 행사하면 계약기간이 2년 갱신됩니다.

👉 3. 묵시적 갱신도 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보나요?

묵시적 갱신으로 인해 계약이 갱신된 경우에는 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않습니다. 계약갱신청구권의 행사는 해당 권리를 행사하겠다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 권리를 행사한 것으로 인정됩니다.

👉 4. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 이후 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요.

예, 행사할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사를 통해 계약갱신과는 구별되기 때문입니다.
임차인은 묵시적 갱신으로 갱신된 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약 기준)의 기간 동안 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

👉 5. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하게 되면 계약 조건은 어떻게 결정되나요?

계약갱신청구권을 행사하게 되면 기존 임대차 계약과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 갱신되는 임대차 계약 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임(월세)과 보증금은 기존 금액의 5% 범위 내에서 각각 증감할 수 있습니다.

👉 6. 이미 4년 이상을 거주한 임차인인데 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

이미 4년 이상을 거주한 임차인이더라도 기존에 계약갱신청구권을 행사한 적이 없다면 계약갱신을 청구할 수 있습니다.
계약갱신청구권은 4년 동안의 거주를 보장하는 조항이 아니고, 계약 기간 중 1회에 한하여 기존의 임대차 계약을 2년 동안 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 제도입니다.
그렇기 때문에 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상을 거주한 임차인이라고 하더라도 기존에 계약갱신청구권을 행사한 적이 없다면 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

✅ 계약갱신청구권을 행사해 계약을 갱신한 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

그렇지 않습니다. 계약갱신청구권 행사로 계약이 갱신됐다고 하더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나면 계약은 자동으로 해지됩니다.
다만 임차인이 계약 해지를 통보했다고 하더라도 임대차 계약 만료 전이라면 계약이 해지되기 전까지 3개월간은 임대료를 납부해야만 합니다.

👉 8. 계약갱신청구권은 어떻게 행사하나요? 법으로 정해진 공식적인 방법이 있나요?

계약갱신청구권을 행사하는 방식에는 특별히 정해진 방식은 없습니다. 구두, 전화, 카카오톡‧문자메시지, 이메일 등 갱신 의사를 명확하게 전달할 수 있는 방법이라면 모두 다 가능합니다.
다만 혹시 모를 장래의 분쟁을 예방하기 위해서는 내용증명 우편 등 구체적인 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 게 보다 안전합니다.

👉 9. 계약갱신청구권 행사 후 임대차계약서를 다시 작성해야 하나요?

임대차 계약서를 반드시 다시 작성해야 하는 건 아닙니다. 임대차 계약서를 다시 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
다만 임대료 증감 등 임대인과 임차인 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 임대차 계약서를 다시 작성하거나 이 같은 내용을 구체적으로 기재한 서류를 증거자료로 작성해두는 것이 혹시 모를 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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