이번 글에서는 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증에 가입 가능한 ‘주택가격 대비 보증금’ 기준을 강화하는 방안을 검토 중이라는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

✅ 보증금이 공시가격 112% 이내일 때만 가입 허용하는 방안 검토 중
✅ 평균 보증금 17% 내려야만 가입할 수 있게 돼요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다.

👉 현재는 보증금이 공시가격의 126% 이내면 가입 가능

현재 주택도시보증공사가 검토 중인 안대로 가입 문턱이 높아질 경우 전세 빌라 10가구 중 7가구는 반환보증 가입이 불가능해질 것이라는 분석이 나오고 있다는 사실에 대해서도 전해드리겠습니다.

👉 공시가격 112% 이내로 강화하는 방안 검토 중

전세보증금 반환보증에 가입하기 위해서는 보증금이 주택 공시가격의 일정 비율 이내에 있어야만 하는데요. 현재까지는 보증금이 주택 공시가격의 126%(공시가격 적용비율 140% × 전세가율 90%) 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있습니다.
주택 공시가격에 140%(공시가격 적용비율)를 곱한 값을 주택가격으로 산정한 뒤, 보증금이 이 주택가격의 90%(전세가율) 이하 범위에 있을 때만 반환보증 가입을 승인하고 있기 때문이죠.
140%에 90%를 곱하면 126%가 되기 때문에 결과적으로 보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 것이죠.

👉 강화되면 전세 빌라 69%는 반환보증 가입 불가

그리고 현재 주택도시보증공사에서는 현재 90%인 전세가율을 80%로 낮추는 방안을 내부적으로 검토하고 있는 것으로 알려졌는데요. 반환보증 가입 심사에 적용되는 전세가율이 80%로 낮아질 경우, 보증금이 주택 공시가격의 112% 이내 범위에 들어가는 전세주택만 반환보증에 가입할 수 있게 됩니다.
공시가격에 140%을 곱한 뒤 80%를 곱하게 되면 결과적으로 공시가격의 112%라는 값이 나오기 때문이죠.
그리고 최근 부동산 중개업체 집토스가 이처럼 전세보증금 반환보증 가입 요건이 강화될 경우에 발생할 상황에 대해서 분석한 결과를 내놨는데요. 국토교통부가 제공하는 연립 다세대 전월세 실거래가와 공동주택가격을 비교 분석했습니다.

👉 서울에서는 강서구와 도봉구가 가장 위험해요

그리고 그 결과 전세보증금 반환보증 가입 요건이 공시가격의 112%로 강화될 경우 2023년에 체결된 빌라 전세 계약의 69%가 동일한 액수의 보증금으로는 반환보증에 가입할 수 없다는 분석 결과가 나왔습니다.
전체 빌라 10가구 중 7가구가 현재와 같은 보증금으로는 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없는 것이죠.
이 같은 분석은 해당 전세주택에 근저당권 등 선순위 담보채권이 아예 없는 것을 가정한 분석이었는데요.
선순위 채권이 설정돼 있는 주택들까지 감안하면 실제로 이보다 더 많은 빌라가 전세보증금 반환보증 가입이 불가능해질 것으로 예상됩니다.
“공시가격의 112%로 가입 요건이 강화될 경우, 기존 전세금으로 전세보증 가입이 불가능한 빌라 비율이 지역별로 서울 67.6%, 경기 69.6%, 인천 81.6%, 부산 61.8%에 달할 것으로 예상됩니다”
(분석 수행 연구원)

👉 가입하려면 보증금 평균 17% 낮춰야 해요

조금 더 지역을 세부적으로 나눠서 살펴보겠습니다. 서울에서는 강서구(90.0%)와 도봉구(86.7%)가 가입 요건 강화로 인해 반환보증에 가입하지 못 하는 주택들이 가장 많이 생겨날 것으로 예상됐습니다.
경기도에서는 광주시(88.7%)와 의정부시(87.4%)의 가입 기준 미충족률 가장 높게 나타났고요. 인천에서는 연수구(91.4%), 계양구(86.5%) 순으로 이 비율이 높게 나타났습니다.
전세가율이 높은 지역을 중심으로 임대인이 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 사례가 집중될 수 있다는 분석입니다.

👉 이미 지난해에 한 차례 기준 강화했어요

보증금이 공시가격의 112%를 초과해 전세보증금 반환보증 가입이 불가능해진 빌라들이 반환보증에 가입하기 위해서는 보증금을 기존보다 평균 2870만원 낮춰야 할 것으로 분석됐는데요. 보증금 금액 대비 비율로는 평균 17% 수준입니다.
평균적으로 기존보다 보증금을 17%는 낮춰야 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있다는 뜻이죠.
반환보증 가입 요건 충족을 위해 감액해야 하는 전세보증금의 평균 액수는 서울이 3529만원으로 가장 높았고, 세종시가 1247만원으로 가장 낮았습니다.

주택도시보증공사에서는 이미 2023년에 기존에 적용되던 공시가격 150% 이내라는 반환보증 가입 요건을 공시가격의 126%로 강화한 바 있는데요.
이미 지난해에도 한 차례 가입 요건을 강화한 바 있기 때문에 이번에 검토 중인 내용도 공염불에 그치지 않고 실제로 도입될 가능성이 분명 존재한다고 말씀드릴 수 있습니다.
빌라 세입자들 대부분이 전세보증금 반환보증 가입을 원하는 상황에서 반환보증 가입 요건이 강화되면, 임대인들도 이에 맞춰 전세보증금을 일정 부분 감액해야 하는 상황이 될 것으로 예상되는데요.
저희 자리톡 회원님들과 같은 임대인분들의 임대업에 매우 큰 영향을 미치는 문제인 만큼 이에 대해서는 앞으로 새로운 소식이 나올 때마다 꾸준히 전달해 드리겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들께 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
https://brunch.co.kr/@zaritalk/342