✅ 요건 갖춘 등록임대주택만 종부세 합산배제 적용받을 수 있어요!

이제 종합부동산세 납부 시즌이 얼마 남지 않았는데요. 종부세 시즌을 맞아 얼마 전부터는 이와 관련한 글들을 자주 올려드리고 있습니다. 지난번에는 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 주택을 소유하고 있었다면 그 이후에 주택을 매도했다고 하더라도 해당 연도분 종합부동산세·재산세를 내야 한다는 사실에 대해서 설명드렸죠. 이번 글에서는 등록임대주택사업자(일명 주임사)의 종합부동산세 납부와 관련된 이야기를 들려드릴 텐데요. 저희 자리톡 임대인 회원님들의 상당수가 세무서뿐 아니라 시·군·구청에도 별도로 등록한 등록임대주택사업자분들인 만큼 특히나 이번 글에서 다룰 내용을 유의해서 읽어주시길 바라겠습니다. 쉽게 이해하실 수 있게 사례를 들어 설명드리겠습니다.

👉 요건 갖춘 등록임대주택은 종부세에서 합산배제됩니다

A씨는 지난 2020년 9월에 임대 목적으로 부산에 있는 다세대주택(4호실)을 매입했는데요. 1년 뒤인 2021년 9월에 구청과 세무서에 사업자등록을 했습니다. 세무서에만 사업자등록을 했으면 일반 임대인이었겠으나 구청(기초지자체)에도 등록해 등록임대사업자가 된 것이죠. 그리고 2021년~2023년 동안 이 다세대주택 앞으로는 종부세가 부과되지 않았는데요. ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 △주택수(전국 1호 이상) △공시가격(6억원 이하, 수도권 밖 3억원 이하) △임대기간(10년 이상) △임대료(증가율 5% 이하, 1년 내 재증액 금지) 등 일정 요건을 충족하는 등록임대주택은 종부세 부과 대상 주택에 포함되지 않기 때문입니다. 종부세 부과 대상 주택 수에 포함되지 않는다는 뜻에서 이를 합산배제라고 부르고 있고요. 그리고 올해 초 A씨는 지인으로부터 해당 등록임대주택을 포괄적으로 양도할 수 있다는 이야기를 전해 들은 뒤 이 다세대주택을 매도했는데요.

👉 3년 치 종부세에 이자까지 한꺼번에 추징당한 이유

그런데 얼마 뒤 국세청으로부터 A씨에게 한 통의 고지서가 날아왔습니다. 그동안 합산배제를 적용받아 내지 않았던 2021~2023년 귀속분 종합부동산세와 그동안 내지 않았던 종부세에 대한 이자상당가산액을 한꺼번에 납부하라는 통보였습니다. 이 같은 통보를 받은 A씨는 당황스러웠는데요. 물리적인 주택뿐 아니라 등록임대주택과 관련한 권리와 책임 또한 매수자가 승계하는 방식으로, 주택을 포괄적으로 양도했는데 왜 3년치 종합부동산세에다 그에 대한 이자까지 내야 하는지 잘 이해가 되지 않았죠.

👉 임대의무기간 10년 채워야 해요

이처럼 A씨가 그동안 납부하지 않았던 종부세를 한꺼번에 내게 된 이유는 다음과 같은데요. 등록임대주택에 대해 종합부동산세 합산배제를 적용받기 위해서는 등록임대사업자가 임대주택을 등록한 후 10년이라는 임대의무기간 동안 계속해서 임대해야만 한다는 요건 때문입니다. 만약 이 10년이라는 임대의무기간을 채우지 못할 경우에는 그동안 적용받았던 합산배제가 취소돼 그동안 내지 않았던 종부세를 사후에 납부해야만 하는 것이죠. 그 이자까지 말이죠. ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록임대주택을 합법적으로, 그리고 포괄적으로 양도한다고 하더라도 임대의무기간은 승계되지 않는데요. 그렇기 때문에 임대의무기간(10년) 중에 등록임대주택을 양도한 A씨에게는 그전에 합산배제를 통해 경감받았던 종부세액과 이자상당가산액이 추징된 것이죠.

👉 등록임대사업자라면 꼼꼼히 확인하세요

세무사 등 세무 전문가들은 A씨처럼 등록임대주택에 대해 합산배제를 적용받고 있는 등록임대사업자라면 주택 매매 전에 종부세법상 임대의무기간 개시일이 언제인지, 임대의무기간이 정확히 몇 년인지를 확인해야 한다고 조언하고 있습니다. 자칫 잘못하면 A씨의 사례처럼 기존에 경감받았던 종부세를 추징당할 수 있기 때문이죠. “종부세 합산배제를 적용받아왔던 매입 등록임대주택을 10년 이상 임대하도록 한 요건을 채우지 못하고 양도하는 경우에는 경감받은 종부세를 추징합니다” “합산배제를 적용받는 임대주택을 양도하려 하는 경우 임대의무기간이 지난 후에 양도하거나 아니면 얼마를 종부세로 추징당할지 미리 확인하는 게 중요합니다” 국세청 관계자의 설명인데요. 등록임대주택에 대한 매매를 고려하시는 저희 자리톡 임대인 회원님이시라면 꼭 기억하셔야만 하는 내용입니다. 이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.