이번 글에서는 전세대출을 비롯한 가계대출의 증가추세를 억누르기 위해 임차인이 전세대출을 받기 전에 은행 등 금융기관에서 임대인의 반환능력과 신용정보를 평가하는 방안을 금융당국이 추진 중이라는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

✅ 전세금 반환보증 보증비율 낮추고, DSR 적용하는 방안도 검토 중입니다!
✅ 금융당국이 전세대출 조이려 하고 있어요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다.

👉 임대인의 반환능력 평가하는 방안 논의 중

전세계약 만료 시 임대인에게 전세보증금을 반환할 만한 충분한 능력이 있는지, 임대인에게 체납 세금이 있는 건 아닌지, 신용불량자는 아닌지 등을 꼼꼼히 체크하겠다는 방안인데요.
이를 통해 위험하고 무분별한 대출을 사전에 걸러냄으로써 전세사기·깡통전세 리스크를 줄이고, 급증하는 전세대출을 억제하겠다는 게 금융당국의 계획입니다.
이와 함께 정부에서는 전세보증금 반환보증의 보증비율을 낮추고, 전세대출에 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용하는 방안도 검토하고 있는데요. 이에 대해서도 함께 설명드리겠습니다.

👉 전세대출에 DSR 적용하는 방안도

여러 언론 보도를 종합하면 최근 금융위원회를 비롯한 금융당국에서는 은행권의 자체 신용평가시스템(CSS) 등을 활용해 임차인의 전세대출 심사 단계에서 임차인의 보증금 반환능력을 평가하는 방안을 검토하고 있는데요.
이에 대해 금융당국 관계자는 다음과 같이 설명하고 있습니다.
“임대인에 대한 전세자금 상환 능력 평가 방안을 논의 중입니다. 신용정보원을 이용하면 신용불량자 여부, 국세체납 여부, 전세금 반환 지연 기록 등을 살펴볼 수 있습니다”
“가계부채와 관련해 모든 대책을 테이블 위에 올려놓고 검토하고 있다고 말씀드릴 수 있을 정도로 여러 방안을 다각도로 살펴보고 있습니다”
금융당국이 이 같은 조치를 검토하는 기본적인 목적은 전세대출의 공급을 억제하기 위해서인데요. 전세대출의 경우 대출금을 지급받는 당사자는 사실상 임대인인데 그동안 임대인의 상환능력에 대해서는 검증하는 절차가 전무했다는 문제의식을 바탕으로 논의가 진행되고 있습니다.

👉 반환보증 보증 비율 낮추는 방안도 검토 중

또한 정부에서는 그동안 DSR(총부채원리금상환비율) 적용을 받지 않았던 전세대출에 DSR 규제를 새롭게 적용하는 방안도 함께 고민 중인 것으로 알려져 있는데요.
실제로 금융당국에서는 전세·정책대출의 수도권과 비수도권, 소득 수준별 DSR 산출을 정교화해 달라고 은행권에 요청하는 등 전세대출의 DSR 적용을 위한 사전 정지 작업으로 해석할 수 있는 행동에 나섰습니다.
전세대출에 DSR이 적용되면 임차인의 대출 한도가 줄어드는 만큼 대출 수요가 억제되는 효과가 나타나게 됩니다.

👉 국세체납 여부, 신용불량 여부도 논의 중

이와 더해 전세금 반환보증의 보증 비율을 낮추는 방안도 논의되고 있는데요. 현재 전세보증금의 90~100%에 달하는 보증 비율을 80% 이하로 낮춤으로써 은행들의 대출 심사를 현실화·강화해 과도한 전세대출을 막겠다는 의도입니다.
금융당국은 사실상 전세대출의 신규 공급량 총액을 결정하고 있는 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 3대 보증 기관의 연간 공급 계획과 적정 보증 규모 등도 살펴볼 예정이고요.

👉 전세대출이 집값 밀어 올린다는 문제의식

마지막으로 금융당국에서는 전세대출 심사 과정에서 임대인의 국세체납 여부와 신용불량 여부도 함께 들여다보는 방안도 검토하고 있는데요.
특히 국세의 경우 해당 전세주택이 경·공매에 넘어갔을 경우 전세보증금보다 먼저 변제되기 때문에 임차인의 보증금 반환에 큰 영향을 미치는 문제죠. 그렇기 때문에 국세 체납 여부를 필수적으로 살펴봐야 한다는 게 금융당국 관계자의 설명입니다.

위에서 살펴본 것처럼 금융당국이 수요와 공급 양 측면에서 대출 규제 강화를 검토하는 이유는 최근 전세대출 규모가 큰 폭으로 증가하고 있기 때문인데요.
전세대출은 대출금 전액에 대한 반환보증 가입이 가능한 데다 DSR 규제마저 적용되지 않아 ‘가계부채 사각지대'에 놓여 있다는 지적을 계속해서 받아왔습니다.
특히 전셋값이 상승하면 갭 투자가 늘면서 집값을 밀어 올리는 경우가 많아 관련 규제를 강화해야 한다는 목소리가 커져왔는데요.
금융위원회와 KB금융지주 경영연구소에 따르면 2012년 23조원 규모에 불과했던 전세자금대출 잔액은 2016년 이후 급속도로 늘기 시작해 2019년 100조원을 돌파했습니다. 2021년 말에는 180조원을 넘어섰으며 현재는 190조 원대까지 치솟은 것으로 추정되고 있습니다.
최근에는 은행권의 전방위적 대출 억제책으로 가계대출 증가세가 주춤하는 모습을 보이고 있지만 기준금리 인하로 가계대출이 다시 급증할 수 있다는 우려도 큰 것으로 알려졌고요.
이와 같은 이유들이 최근 정부에서 전세대출에 대한 규제를 강화하려 하는 배경인데요. 이는 저희 자리톡 임대인 회원님들의 임대업에도 큰 영향을 미치는 문제인 만큼 앞으로 구체적인 내용이 발표되는 대로 매거진 글을 통해서 안내해 드리겠습니다.
이번 글이 저희 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 오늘은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.