이번 글에서는 외국인 세입자와 임대차 계약을 체결하는 절차와 계약 과정에서 유의해야 하는 점들에 대해서 안내해 드리도록 하겠습니다.

✅ 외국인 세입자와 계약할 때 유의사항 정리했습니다!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다.

👉 계약 절차‧방법 자체는 동일해요!

통계청에 따르면 2023년 기준 국내에 거주하는 외국인 인구수는 164만 명에 달하는데요. 전체 인구의 3.2%에 달하는 숫자죠.
초저출산에 따른 인구 감소가 예상되면서 정부에서는 외국인 인력 유치를 더 확대하겠다는 방침을 내놨는데요. 이에 따라 앞으로는 국내에 거주하는 외국인 인구수는 더 늘어날 전망입니다.
임대인 입장에서는 앞으로 외국인 세입자를 맞이하게 되는 경우가 더 늘어나게 된다는 뜻인데요. 이미 저희 자리톡 임대인 커뮤니티만 봐도 외국인 세입자와 관련된 문의글들이 적지 않게 올라오고 있죠.
이번 글에서는 임대인 회원님들이 알고 계셔야 하는 필수상식으로써 외국인 세입자와의 전월세 계약 절차에 대해 안내해 드리겠습니다.
먼저 계약 과정에서 확인해야 하는 서류와 신분증, 계약서 작성 방법 등에 대해서 말씀드린 뒤 외국인 세입자에게도 주택임대차보호법이 적용되는지, 외국인과 맺은 계약도 전월세 신고제(주택 임대차 계약 신고제) 신고 대상인지에 대해서 설명드리겠습니다.

👉 3개월 넘는 계약일 때는 이렇게 확인하세요

먼저 계약서 작성 방법에 대해서부터 살펴보도록 할까요? 외국인 임차인이라고 하더라도 계약 절차 자체가 달라지지는 않습니다. 별도 양식의 계약서를 작성할 필요도 없고요. 한국인 임차인과 계약을 맺을 때와 동일한 방식으로 계약서를 쓰시면 되는데요.
다만 신분 확인과 인적사항 기재를 위해 필요한 신분증은 달라지게 됩니다. 한국인처럼 주민등록증이나 운전면허증을 통해 신분을 확인할 수는 없으니까요.
외국인 임차인과 계약을 맺을 때는 여권이나 외국인등록증을 확인하셔야 하는데요. 계약서에 있는 임차인 인적사항란에 주민등록번호 대신 여권번호나 외국인등록번호를 기재하시면 됩니다. 이름 역시 여권이나 외국인등록증에 나와 있는 이름을 옮겨 적으시면 되고요.

👉 여권으로 먼저 계약하고 나중에 외국인등록증 확인해도 괜찮아요

여기서 한 가지 중요한 사실은 외국인 임차인과 맺는 임대차 계약 기간에 따라 여권만으로 신분을 확인해도 되는 경우와 외국인등록증까지 확인해야 되는 경우가 나뉜다는 사실인데요.
그 이유는 입국일로부터 90일을 초과해 한국에 체류하려는 외국인이라면 ‘출입국 관리법’에 따라 의무적으로 외국인등록을 하고, 외국인등록증을 발급받아야만 하기 때문입니다.
한국에 90일 이내만 머물 외국인이라면 굳이 외국인등록을 하고, 외국인등록증을 발급받을 이유가 없는데요. 이런 단기 체류 외국인과 3개월 이내 단기 임대 계약을 맺을 때는 여권만을 확인하셔도 괜찮습니다.
하지만 3개월을 초과하는 계약을 맺는다면 외국인등록증을 확인하신 뒤 여기에 나와있는 정보를 계약서에 기재해야 한다는 게 공인중개사 등 전문가들의 조언입니다.
3개월을 초과해 한국에 머무를 외국인이라면 의무적으로 외국인등록을 해야 하는데, 계약 기간은 1, 2년으로 하기로 해놓고 외국인등록증을 제시하지 않는다면 뭔가 께름칙하기 때문이죠.
이 같은 경우 해당 외국인이 체류 자격에 문제가 있을 가능성도 있으므로 유의해야 한다는 게 공인중개사 분들의 조언인데요.

👉 외국인 세입자도 체류지 신고하면 임대차 보호법 적용돼요!

다만 한국에 입국하자마자 살 집을 구하느라 아직 외국인등록을 하지 못해, 외국인등록증 대신 여권을 활용해 먼저 계약을 진행하려는 경우도 충분히 있을 수 있습니다.
이럴 경우에는 먼저 여권번호를 계약서에 기재한 뒤 특약 사항에 ‘신분 확인은 여권으로 진행한다’, ‘외국인 등록번호를 발급받은 이후 계약서를 다시 작성한다’와 같은 조항을 기재하면 된다는 게 공인중개사분들의 설명입니다.
임차인이 외국인등록증을 발급받은 이후 여기에 나와 있는 내용을 바탕으로 임차인 인적사항란을 변경하셔도 되고요.
외국인등록증은 주민등록증과 비슷하게 생긴 신분증인데요. 사진과 함께 외국인 등록번호, 성별, 성명, 국적, 체류 자격 등이 기재돼 있습니다.
지금까지는 임대차 계약 기간에 따라 외국인 세입자와 계약을 맺을 때 확인해야 하는 신분증이 어떻게 달라지는지에 대해서 말씀드렸는데요.

👉 전월세 신고도 예외 없이 해아만 합니다

이제부터는 외국인 임차인에게도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부와 외국인 임차인과 맺은 임대차 계약도 전월세 신고제의 신고 대상인지에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
우선 주택임대차보호법의 경우 외국인 임차인이 주택을 인도받고, 체류지 변경신고를 했다면 주택임대차보호법을 적용받게 됩니다. 체류지 변경신고란 한국인이 하는 전입신고와 비슷한 신고 제도라고 이해하시면 됩니다.
또한 체류지 변경신고와 함께 확정일자까지 부여받으면 외국인 임차인 역시 우선변제권을 취득하게 되고요.

마지막으로 전월세 신고제의 경우 임차인이 외국인이라고 하더라도 보증금과 월세가 신고 기준을 충족한다면 예외 없이 신고해야만 합니다.
임차인이 외국인인 경우뿐 아니라 임대인이 외국인인 경우, 그리고 임대인과 임차인 모두 외국인이라고 하더라도 모두 예외 없이 전월세 신고제의 신고 대상입니다. 전월세 신고의무는 한국인과 외국인을 구분하지 않고 부여되기 때문이죠.
계약을 맺을 때 확인한 신분증명(여권, 외국인등록번호, 거소신고번호 등) 내용을 바탕으로 신고하시면 되는데요. 신고 절차‧방법 역시 한국인 임차인과 동일합니다.
이번 글에서는 외국인 세입자와 전월세 계약을 체결하는 절차와 계약 과정에서의 유의 사항 등에 대해 알아봤는데요. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.