이번 글에서는 최초 계약이 종료된 이후에 다시 임대차 계약서를 작성했다고 하더라도 최초 계약의 갱신으로 인정되며, 이에 따라 세입자는 법에서 규정한 대로 본인이 원할 때 언제든 계약 해지를 통보할 수 있다는 내용의 판결의 나왔다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

대법원 판결이 아닌 서울고등법원의 판결이기 때문에 아직 판례로까지 정립된 내용이라고 말씀드릴 수는 없는데요. 그렇긴 하더라도 세입자의 계약 갱신과 해지 권리에 대한 의미 있는 판결이라는 게 부동산 변호사 등 전문가들의 평가입니다.
저희 자리톡 임대인 회원님들에게는 특히나 밀접하게 연관된 내용인 만큼 참고하시라는 의미에서 매거진을 통해서 빠르게 설명드립니다.

👉 청구권 사용한 세입자는 언제든 계약 해지할 수 있어요

이미 저희 매거진을 통해 여러 차례 설명드렸듯이 계약갱신청구권을 사용해 계약을 갱신한 세입자에게는 특별한 권한이 하나 추가로 부여되는데요. 바로 본인이 원할 때 언제든 계약의 해지를 임대인에게 통보할 수 있는 권한이죠.
주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 활용해 계약을 갱신한 임차인이 계약 해지 의사를 임대인에게 통보하면, 통보일로부터 3개월 뒤에 계약이 자동으로 해지됩니다. 임대인은 당연히 계약 해지일에 맞춰 임차인에게 보증금을 돌려줘야만 하고요.
다만 세입자가 계약 해지를 통보했다고 하더라도 계약이 종료되기 전 3개월 동안은 임대료를 납부해야 합니다.
임차인과 달리 임대인은 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약에 대해서 중간에 계약 해지를 요구할 수 없고요.

👉 2가지 사안이 논점이었습니다

지난 7월에 서울고등법원이 판결한 사건에서 논란이 됐던 점은 ①새로운 계약서의 작성을 기존 계약의 연장으로 여겨야 하는지 아니면 새로운 계약으로 봐야 하는지 여부와 ②세입자가 계약기간 도중에 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리를 갖고 있는지 여부였는데요.
구체적으로 어떤 사건이었는지 살펴보겠습니다.

👉 이런 사건이었어요

세입자 A씨는 임대인 B씨와 2년 동안 아파트 임대차 계약(전세)을 맺고 거주했는데요. 최초 계약 기간이 만료된 이후에도 2개월 동안 추가로 별도의 계약 없이 계속 거주했습니다.
그러다가 계약 만료일로부터 2개월이 지난 뒤에 새롭게 임대차 계약서를 작성했습니다. 보증금은 그대로 두고 계약 기간만 새로 2년으로 정한 계약이었는데요. 특약사항에는 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’이라고 기재했습니다.
그리고 약 반년이 지난 후 세입자 A씨는 임대인 B씨에게 계약 해지를 통보했습니다. 이사를 나가면서 보증금을 돌려달라고 요구했죠.
그리고 임대인 B씨는 이에 응하지 않았는데요. ‘새로운 계약서를 작성했으니 두 번째 계약은 기존 계약의 갱신이 아닌 새로운 계약이며, 그렇기에 A씨에게는 계약기간 중간에 계약 해지를 요구할 권한이 없다’는 게 B씨의 주장이었죠.
그리고 이 사건의 쟁점은 앞서 말씀드린 두 가지였는데요. 이에 대한 서울고등법원의 판결은 다음과 같았습니다.

👉 이런 판결 나왔어요

우선 법원은 최초 계약기간이 만료된 지 2개월이 지난 후에 작성된 계약서도 기존 계약의 갱신으로 봐야 한다고 판결했습니다.
세입자가 계속해서 거주하던 상황에서 작성된 계약서는 새로운 계약이 아니라 기존 계약의 연장으로 해석해야 한다는 게 법원의 판단이죠.
앞서 말씀드렸듯이 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권 활용으로 계약을 갱신한 세입자에게는 언제든 자유롭게 계약을 해지할 수 있는 권리가 있는데요.
법원은 새로운 계약서에 세입자의 계약해지 권리를 제한하는 내용이 없고, 특약사항에도 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’이라고 명시돼 있는 점을 고려하면 세입자 A씨에게는 계약 해지 권리가 있었다고 판단했습니다.
따라서 임대인 B씨의 주장대로 새로운 계약서를 새로운 계약으로 인정해, 세입자의 해지 권리를 부정하는 것은 타당하지 않다고 판결했습니다.

👉 회원님들도 유의하세요

이번 판결은 법원이 계약갱신청구권 활용으로 계약을 갱신한 세입자의 계약 해지 권한을 적극적으로 보호하려 한다는 점을 다시 한번 보여줬는데요. 이 판결 전에도 이와 비슷한 내용의 사건에서 법원은 계속해서 세입자의 손을 들어줬었죠.
그런 만큼 저희 자리톡 임대인 회원님들과 같은 임대인 회원님들이라면 계약갱신청구권 활용으로 계약이 연장될 경우, 세입자가 원하면 언제든 계약을 해지할 수 있다는 사실을 꼭 기억하고 계셔야만 합니다.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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