이번 글에서는 저희 자리톡 회원님들과 같은 임대인분들이 쉽게 범하기 쉬운 실수인 ‘묵시적 갱신’에 대해서 알아볼 텐데요. 묵시적 갱신으로 계약이 갱신되면 임대인에게 무조건 불리한 이유에 대해서 설명드리겠습니다.

어떨 때 묵시적 갱신으로 계약이 자동 갱신되는지, 묵시적 갱신의 법적 효력은 어떻게 되는지, 묵시적 갱신으로 계약을 갱신한 임차인이 이후 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지 여부에 대해서 차근차근 살펴보겠습니다.
묵시적 갱신의 성립 조건이 충족될 경우 임대인에게는 기존 계약과 동일한 조건으로 계약을 갱신해야만 하는 의무가 생기는데요. 보증금과 임대료 인상 없이 의무적으로 계약을 갱신해야 되는 만큼 임대인이라면 누구나 지금부터 말씀드릴 내용에 대해서 알고 계셔야만 합니다.

👉 묵시적 갱신이란?

먼저 주택임대차보호법에서 말하는 묵시적 갱신의 정의에 대해서부터 알아보도록 하겠습니다.
묵시적 갱신이란 집주인이 임대차 계약 종료일로부터 일정 기간 전까지 임차인에게 계약 갱신을 거절하겠다거나 아니면 계약 조건을 변경해야만 계약을 갱신하겠다는 뜻을 명시적으로 밝히지 않을 경우 이전 계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 갱신됐다고 여기는 제도입니다.
집주인뿐 아니라 세입자 역시 일정 기간 전까지 아무 말도 없었을 경우 묵시적 갱신이 성립되죠.

👉 계약 종료일 6~2개월 전에 갱신 여부 통보 안 하면!

집주인이 갱신 혹은 거절의 뜻을 통보해야 하는 시점은 법에 따라 정해져 있는데요.
2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약은 임대차 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안에 임대인이 계약을 거절하겠다거나 혹은 계약 조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝혀야만 합니다.
현시점에선 대부분의 계약이 2020년 12월 10일 이후에 최초로 체결됐거나 갱신됐기에 임대차 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 꼭 갱신 혹은 거절의 뜻을 밝혀야만 하는 것이죠.
앞서 말씀드린 것처럼 이 기간 동안에 임대인이 계약갱신 여부에 대한 뜻을 명확하게 전달하지 않았고, 임차인 역시 아무 말이 없을 경우에는 직전 계약과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 여겨집니다. 보증금, 임대료, 계약 기간과 같은 모든 조건들이 동일하죠.

👉 묵시적 갱신이 성립되지 않을 때는?

다만 세입자의 잘못으로 인해 묵시적 갱신이 성립되지 않을 때도 있는데요. 만약 세입자가 두 달치분의 월세를 밀린 적이 있거나 주택의 전부나 일부를 고의로 파손하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했을 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.
이럴 경우 임대인이 따로 임대차 계약 해지 의사를 밝히지 않았더라도 계약 종료일에 해당 계약은 묵시적 갱신 없이 즉시 종료됩니다.

👉 묵시적 갱신되면 세입자든 언제든 계약 해지 요구 가능해요

위에서 말씀드린 것처럼 묵시적 갱신으로 갱신된 임대차 계약의 계약 기간은 직전에 맺었던 계약의 기간과 동일한데요.
다만 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든 계약의 해지를 요구할 수 있습니다. 다만 임차인이 계약 해지를 요구한 날부터 바로 계약이 해지되는 것은 아니고 임대인에게 통보한 날로부터 3개월이 되는 날에 계약이 해지됩니다. 계약이 해지된 만큼 임대인은 이날까지 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하고요.
예를 들어 임차인이 7월 15일에 묵시적 갱신으로 갱신된 계약의 해지를 요구했다면 3개월 뒤인 10월 15일에 계약은 정식으로 해지되고, 임대인은 이날까지 보증금을 돌려줘야 합니다.
다만 임차인 역시 계약 해지를 통보했다고 하더라도 계약 만료 전이라면 3개월 동안은 임대료를 납부해야만 하죠.
또한 임차인과 달리 임대인은 묵시적 갱신으로 갱신된 계약에 대해서도 계약 종료일까지는 계약 해지를 요구할 수 없습니다.

👉 이후 계약갱신청구권도 사용할 수 있어요

주택임대차법에서는 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않은 것으로 보고 있습니다. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 서로 전혀 다른 개념이라는 말씀인데요.
그렇기 때문에 묵시적 갱신을 통해 계약이 갱신된 경우에도 임차인은 이후에 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 그 이전에 계약갱신청구권을 행사한 적이 없다면 말이죠.
계약갱신청구권은 전체 계약기간 동안 1회에 한해 2년 간의 계약갱신을 요구할 수 있는 권리이며, 임대인은 본인이나 직계 존비속이 해당 주택에 들어와 사는 등 법에서 정한 사유가 아니고서는 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다.
지금껏 살펴본 것처럼 묵시적 갱신 방식으로 계약이 갱신될 경우 임대인 입장에서는 여러 가지 불리한 점이 있는데요.
그런 만큼 부동산 전문가들은 계약 종료일을 앞둔 임대인이라면 법으로 정한 기한 안에 꼭 임차인에게 계약 갱신 여부에 대한 자신의 의사를 명확히 전달할 것을 추천하고 있습니다.
카톡‧문자 메시지, 이메일, 전화 통화 녹음, 내용증명 등의 수단을 통해 자신이 의사를 명확하게 전달했다는 사실을 기록으로 남긴 뒤 갱신계약에 대해서도 계약서를 작성하라는 것이 부동산 전문가들의 조언입니다.

이번 글에서는 묵시적 갱신의 정의와 법적 효력 등에 대해서 살펴봤는데요. 오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.