이번 글에서는 묵시적 갱신으로 임대차 계약을 갱신해 살고 있는 세입자도 계약갱신청구권을 활용해 임대인에게 2년간의 추가적인 계약 연장을 요구할 수 있는지에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.

✅ 묵시적 갱신으로 몇 년 살았든 상관 없이 마음껏 사용할 수 있어요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다.

👉 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동으로 연장되는 제도입니다

묵시적 갱신과 계약갱신청구권 모두 초보 임대인분들에게는 어렵게만 느껴지는 낯선 법률 용어들인데요. 그렇기 때문에 묵시적 갱신과 계약갱신청구권이라는 두 가지 개념이 한데 겹쳐진 상황이 발생했을 때는 어떻게 되는 것인지에 대해서 제대로 알고 계시지 못한 분들이 많으신 거 같습니다.
묵시적 갱신으로 계약을 갱신해 4년 넘게 살고 있는 임차인이 ‘계약 연장을 하지 않을 테니 계약 기간이 만료되면 집을 비워달라’는 임대인의 요구에 ‘계약갱신청구권을 활용해 2년 더 거주하겠다’고 말할 때와 같은 상황 말이죠.
이번 글에서는 묵시적 갱신이란 어떤 제도인지에 대해서 먼저 설명드린 뒤, 묵시적 갱신을 통해 4년 넘게 살고 있는 임차인도 계약갱신청구권을 활용할 수 있는지에 대해서 명확히 말씀드리도록 하겠습니다.

👉 종료일로부터 6~2개월 전에 갱신 관련 의사 전하지 않으면 묵시적 갱신으로 넘어가요

먼저 묵시적 갱신의 정확한 정의에 대해서부터 살펴보도록 하겠습니다.
묵시적 갱신이란 임대인이 임대차 계약 종료일로부터 일정 기간 전까지 임차인에게 계약 갱신을 거절하겠다거나 아니면 계약 조건을 변경해야만 계약을 갱신하겠다는 뜻을 명시적으로 밝히지 않을 경우 이전 계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 갱신됐다고 여기는 임대차 제도입니다.
주택임대차보호법에 이 같은 묵시적 갱신이 성립되는 조건이 규정돼 있는데요. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약은 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안에 임대인이 계약을 거절하겠다거나
혹은 계약 조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝히지 않으면 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장된 것으로 여기고 있습니다.

👉 묵시적 갱신으로 연장된 계약은 임차인이 언제든 해지할 수 있어요

계약 종료일로부터 6개월~2개월 전의 기간 동안에 임대인이 계약갱신 여부에 대한 뜻을 명확하게 전달하지 않으면 지난번 계약과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 인정되죠. 보증금, 임대료, 계약 기간과 같은 모든 조건들이 동일한 상태로 갱신됩니다.
다만 세입자의 잘못으로 인해 묵시적 갱신이 성립되지 않는 경우도 있는데요. 만약 세입자가 두 달치 월세를 밀린 적이 있거나 주택의 전부나 일부를 고의로 파손하는 등 임차인으로서의 의무를 뚜렷하게 위반했을 경우에는 묵시적 갱신이 성립되지 않습니다.
이런 경우라면 임대인이 따로 임대차 계약을 종료하겠다는 뜻을 전하지 않았더라도 해당 계약은 계약 만기일에 묵시적 갱신 없이 즉시 종료됩니다.

👉 묵시적 갱신으로 연장했어도 갱신청구권 사용하는데 문제없어요

방금 말씀드린 것처럼 묵시적 갱신으로 갱신된 임대차 계약의 계약 조건은 직전에 맺었던 계약의 조건과 동일한데요.
하지만 묵시적 갱신으로 계약이 갱신될 경우 임대인에게는 크게 불리한 점이 생깁니다. 임차인이 언제든 계약을 해지할 수 있는 권리가 생기기 때문이죠.
임차인이 계약 해지 의사를 임대인에게 통보한 날로부터 3개월이 되는 날에 계약이 자동으로 해지됩니다. 계약이 종료되는 거니까 임대인은 당연히 계약 해지일에 맞춰 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하고요.
다만 세입자가 계약 해지를 통보했다고 하더라도 계약이 종료되기 전 3개월 동안은 임대료를 납부해야 합니다.
임차인과 달리 임대인은 묵시적 갱신으로 갱신된 계약에 대해서도 중간에 계약 해지를 요구할 수는 없습니다.

👉 4년 이상 살았다고 해도 청구권 사용할 수 있어요

지금까지는 묵시적 갱신의 정의와 성립 조건, 계약 해지 절차 등에 대해서 설명드렸는데요. 그렇다면 묵시적 갱신으로 계약을 갱신해 살고 있는 임차인, 묵시적 갱신을 통해 4년 이상 거주하고 있는 임차인도 계약갱신청구권을 활용해 추가적으로 계약을 갱신할 수 있는 걸까요?
답부터 말씀드리면 ‘그렇다’입니다.
법에서는 묵시적 갱신으로 인해 계약이 갱신된 경우에는 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않습니다. 계약갱신청구권을 행사하겠다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 청구권을 행사한 것으로 인정하고 있습니다.
묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 서로 다른 개념‧권리라는 점을 결코 잊지 마셔야 하는데요.

그렇기 때문에 묵시적 갱신으로 계약을 갱신해 살고 있는 임차인이라고 하더라도 이후에 계약갱신청구권을 행사해 2년 더 계약을 연장할 수 있습니다. 묵시적 갱신으로 4년 이상 거주하고 있는 임차인이더라도 계약갱신청구권을 사용하는 데는 아무런 제한이 없고요. 그 이전에 계약갱신청구권을 사용한 적이 없다면 말이죠.
또한 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약 역시 묵시적 갱신으로 갱신된 계약과 마찬가지로 임차인이 언제든 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 계약 해지 의사를 통보한 날로부터 3개월 뒤에 계약이 자동으로 종료되는 것도 마찬가지입니다.
지금껏 살펴본 내용을 통해 묵시적 갱신으로 계약이 갱신되면 임대인 입장에서는 여러 가지로 불리한 점들이 생긴다는 사실을 확인하실 수 있으셨을 텐데요.
그렇기 때문에 부동산 전문가들은 계약 종료일을 앞둔 임대인이라면 법으로 정한 기한에 맞춰 임차인에게 계약 갱신 여부에 대한 자신의 의사를 명확하게 전달해야 한다고 조언하고 있습니다.
이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.