이번 글에서는 저희 임대인 회원님들이 전월세 계약을 체결하며 계약서에 적어놓으면 매우 큰 도움이 되는 5가지 필수 특약에 대해서 소개해 드리겠습니다.

저희 자리톡 임대인 커뮤니티를 보면 ‘세입자가 계약 기간을 다 채우지 않고 나가는데 새로운 세입자를 구하기 위한 중개 수수료는 누가 부담해야 하나요?’와 같은 질문들이 자주 올라오고 있는데요.
이런 문제들이나 악성 세입자 때문에 골머리를 썩이고 계신 회원님들이시라면 오늘 소개해드릴 내용들이 분명 큰 도움이 될 거라 생각합니다. 부동산 전문 변호사 등 전문가분들에게 조언받은 ‘꿀팁 특약’들입니다.

👉 세입자 법적 권리 침해하는 특약은 효력 없습니다!

우선 한 가지 먼저 말씀드려야 하는 점은 임대인과 임차인이 합의한 특약이라고 하더라도 민법과 주택임대차보호법에서 규정한 임차인의 권리를 침해하는 특약은 법적 효력이 없다는 사실인데요.
△세입자는 1년 뒤 퇴거한다
△보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다
△세입자가 월세를 연체했을 경우 집주인이 임의로 세입자의 짐을 처분할 수 있다
와 같은 특약들이 그렇습니다.
이와 달리 민법과 주택임대차보호법의 테두리를 벗어나지 않고, 특약 내용이 반사회적이거나 비상식적인 내용이 아닌 경우에는 임대인과 임차인이 맺은 특약은 계약 조항으로서의 효력을 갖게 됩니다. 다음과 같은 특약들이 대표적입니다.

👉 계약 만기일 전 퇴거 시 새 임차인을 구하기 위한 중개보수는 현 임차인이 부담한다

1️⃣ 임대료를 연체할 경우 임차인은 법정 이자를 가산해 지급해야 한다
법에 따라 임차인이 월세를 연체할 경우 임대인은 지연 이자(지연 손해금)를 청구할 수 있습니다. 월세뿐 아니라 관리비에도 지연 이자를 청구할 수 있는데요. 이 경우 법으로 정해진 이율을 일할 계산(연 이율을 날짜로 나눠 적용)해 지연 이자를 청구할 수 있습니다.
이 경우 보통 민법에서 정한 법정 이율 상한선인 연 5%의 이율을 적용하고 있습니다.
지연 이자의 경우 월세 지급이 늦어진 날짜만큼을 일할 계산해 적용하기 때문에 대부분의 경우 그 금액이 크지는 않지만 월세 지급이 늦어지면 추가적으로 이자를 부담해야 한다는 사실을 명시하는 것만으로도 정기적인 월세 납부를 유도할 수 있다는 게 전문가들의 조언입니다.

2️⃣ 반려동물을 기르지 않는다. 반려동물을 키울 경우 임대차 계약을 해지할 수 있다
최근에는 주택 내에서 반려동물을 키우는 경우가 크게 늘었는데요. 세입자가 주택에서 개나 고양이 같은 반려동물을 키울 경우 벽지, 장판 등 주택 시설물이 손상되거나 이웃들이 소음 피해에 시달릴 수도 있죠.
하지만 임대차 계약을 체결하며 ‘반려동물 사육을 금지한다’는 내용의 특약을 넣지 않았을 경우 임대인은 세입자가 반려동물을 키운다는 이유만으로 임대차 계약을 중도에 해지하거나 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.
반려동물을 키우는 것만으로는 해당 주택을 주거용을 사용한다는 계약의 목적을 위반했다고 볼 수 없기 때문이죠.
하지만 ‘반려동물을 키울 경우 계약을 해지한다’거나 ‘반려동물을 키울 시 그로 인한 손해배상은 임차인이 부담한다’와 같은 구체적인 내용이 특약으로 기재돼 있을 경우 상황이 달라지는데요.
민법이나 주택임대차보호법에서 반려동물과 관련된 내용을 규정하고 있지 않기 때문에 이 같은 특약은 ‘사적 자치’의 원칙에 따라 유효하다는 게 부동산 전문 변호사들의 조언입니다.
그렇기 때문에 반려동물 금지 특약이 있음에도 세입자가 반려동물을 키웠다면 집주인은 임대차 계약의 해지를 요구할 수 있습니다. 다만 반려동물 사육으로 인한 손해배상금이 사회의 일반적인 통념에서 벗어나는 수준인 경우에는 금액 전부를 인정받을 수는 없다는 설명입니다.

3️⃣ 계약 만기일 전 퇴거 시 새 임차인을 구하기 위한 중개보수는 현 임차인이 부담한다
임대차 계약 기간이 상당 기간 남은 상황에서 임차인이 계약 해지를 요구할 경우 새로운 임차인을 구하기 위한 중개수수료를 기존 임차인이 부담하는 건 일종의 관행인데요.
하지만 엄밀히 말하자면 이는 관행일 뿐 기존 임차인에게는 집주인을 대신해 중개수수료를 부담할 법적 의무가 없습니다. 공인중개사법 32조에 따라 중개수수료를 지불할 의무는 중개의뢰인, 즉 집주인과 새롭게 들어올 임차인에게만 있기 때문이죠.
그렇기 때문에 비록 임차인이 계약 기간을 상당 기간 남긴 상태에서 계약 해지를 요구할 경우 임차인이 중개수수료를 부담하는 것이 관행이라고 하더라도 이 같은 상황에서 기존 임차인에게 중개수수료를 요구하기 위해서는 이를 특약으로 기재해둬야만 합니다.

4️⃣ 임차인 외 거주 인원 추가 시 추가 금액을 지불한다
1인이 거주할 것으로 예상되는 주택인 경우 계약서에 이 같은 특약을 기재함으로써 이후 추가적으로 거주하게 되는 인원에 대한 추가 비용을 지불받을 수 있습니다. 법에 따라 임대인과 임차인이 이 같은 내용에 대해 합의했을 경우 ‘계약 자유’의 원칙에 따라 효력을 인정받을 수 있기 때문입니다.
전문가들은 거주 인원이 추가될 경우 추가 금액을 지불한다는 내용과 함께 추가 거주 인원 1인당 얼마만큼의 금액을 더 추가할지까지 미리 정해서 특약에 기재할 것을 추천하고 있습니다.

5️⃣ 계약 기간 종료가 '0달' 남았으나 임대차 계약의 갱신을 원하지 않는 경우 임차인은 임대인과 신규 임차인의 계약 성사를 위해 적극 협조한다 (신규 임차인에게 집을 보여주는 일에 협조한다)
계약 만기에 퇴거할 예정인 임차인이 중개업소에 집을 보여주기를 거절하더라도 법적으로는 이를 문제 삼을 수 없는데요. 이럴 경우 임대인은 신규 세입자를 확보하는 일에 큰 어려움을 겪을 수밖에 없습니다.
그렇기 때문에 전문가들은 기존 세입자가 집을 보여주는 것을 거부해 새로운 세입자를 구하는 일에 애를 먹지 않도록 이 같은 특약을 추가할 것을 추천하고 있습니다.
이번 글에서는 계약서에 기재해 두면 임대인분들에게 큰 도움이 될 수 있는 특약들에 대해 소개해드렸는데요. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 큰 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.